Immobilien-Lexikon: 24 Begriffe, über die beim Verkauf jeder stolpert

Du sitzt beim Notar, jemand liest „die Auflassung wird bewilligt“ vor, alle nicken – und du überlegst, ob du gerade etwas unterschrieben hast, das du nicht verstanden hast. Genau dafür gibt es diese Seite.

Hier stehen die Wörter, die im Grundbuch, im Kaufvertrag und im Maklergespräch vorkommen. Jedes erklärt in einem ersten Satz, worum es geht. Danach kommen die Details und, wo es hilft, ein Beispiel aus dem echten Leben.

Du musst nichts auswendig lernen. Lies nach, wenn dir ein Begriff über den Weg läuft. Dann kannst du im Gespräch nachfragen, statt zu nicken.

A bis B: Vom Auftrag bis zum Bodenwert

Alleinauftrag

Ausführlich erklärt: Alleinauftrag

Ein Alleinauftrag heißt: Du gibst deine Immobilie genau einem Makler – und der muss sich dafür wirklich kümmern.

Beim einfachen Maklerauftrag darfst du mehrere Makler gleichzeitig beauftragen. Der Makler muss dafür aber auch nichts tun. Er bekommt sein Geld nur, wenn er zufällig den Käufer bringt. Beim Alleinauftrag verzichtest du auf weitere Makler, und im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zur aktiven Arbeit: Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen.

Wichtig: Beim normalen Alleinauftrag darfst du weiterhin selbst verkaufen, ohne Provision zu zahlen. Nur beim qualifizierten Alleinauftrag gibst du auch das ab – dort musst du eigene Interessenten an den Makler weiterleiten. Das ist eine Sache, die einzeln ausgehandelt werden muss und nicht im Kleingedruckten stehen darf.

Beispiel: Dein Nachbar will dein Haus kaufen. Beim einfachen Alleinauftrag verkaufst du an ihn ohne Provision. Beim qualifizierten Alleinauftrag schickst du ihn zum Makler – und zahlst. Achte deshalb auf die Laufzeit (ein halbes Jahr ist üblich) und darauf, was genau du unterschreibst. Mehr dazu unter Guten Makler erkennen.

Auflassung und Auflassungsvormerkung

Ausführlich erklärt: Auflassung und Auflassungsvormerkung

Die Auflassung ist der Moment, in dem Verkäufer und Käufer sich einig sind, dass das Eigentum wechseln soll. Die Auflassungsvormerkung ist der Platzhalter im Grundbuch, der dem Käufer diesen Wechsel sichert.

Nach Paragraf 925 BGB muss die Auflassung vor einer zuständigen Stelle erklärt werden, bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten. In der Praxis ist das der Notar. Sie darf an keine Bedingung geknüpft sein. Der Eigentumswechsel selbst passiert aber erst mit der Eintragung im Grundbuch, und das dauert oft Wochen bis Monate.

Genau diese Lücke schließt die Vormerkung nach Paragraf 883 BGB. Sobald sie eingetragen ist, ist jede spätere Verfügung über das Grundstück unwirksam, soweit sie den Anspruch des Käufers vereiteln würde.

Beispiel: Nach dem Notartermin verkauft jemand dasselbe Haus noch einmal an einen anderen. Mit eingetragener Vormerkung geht das ins Leere – der erste Käufer bekommt trotzdem sein Eigentum. Was beim Termin sonst noch passiert, steht im Ratgeber Der Notartermin.

Beleihungswert

Ausführlich erklärt: Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der Wert, mit dem die Bank rechnet – und der liegt fast immer unter dem Preis, den du am Markt bekommst.

Der Grund ist einfach: Die Bank will wissen, was die Immobilie in zehn oder zwanzig Jahren noch sicher wert ist, wenn sie sie im Notfall verwerten muss. Deshalb wird vorsichtig gerechnet, ohne kurzfristige Marktlaunen und ohne Spekulation. Geregelt ist das unter anderem in der Beleihungswertermittlungsverordnung und im Pfandbriefgesetz.

Von diesem Wert zieht die Bank noch einen Sicherheitsabschlag ab. Das Ergebnis heißt Beleihungsgrenze und ist der Betrag, den sie besonders günstig finanziert.

Warum dich das als Verkäufer angeht: Wenn dein Käufer den Preis zahlen will, seine Bank die Immobilie aber deutlich niedriger bewertet, muss er mehr Eigenkapital mitbringen. Manchmal platzt daran ein Verkauf. Ein Makler, der die Bewertung sauber herleitet, macht das für die Bank nachvollziehbar.

Bodenrichtwert

Ausführlich erklärt: Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert sagt dir, was der nackte Boden in deiner Gegend im Schnitt pro Quadratmeter kostet – ohne Haus darauf.

Ermittelt wird er von den Gutachterausschüssen der Städte und Kreise, auf Basis der echten Kaufpreise aus notariellen Verträgen. Nach Paragraf 196 BauGB müssen die Werte mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt werden, viele Städte machen das jährlich. Einsehen kannst du sie kostenlos über die BORIS-Portale der Bundesländer oder beim Gutachterausschuss.

Ein Bodenrichtwert gilt immer für eine ganze Zone, manchmal für einen Straßenzug, manchmal für einen halben Stadtteil. Er beschreibt ein gedachtes Durchschnittsgrundstück.

Beispiel: Zwei Grundstücke in derselben Zone, beide 500 Quadratmeter. Eines ist ein sonniges Eckgrundstück, das andere ein schmaler Schlauch am Hang. Der Bodenrichtwert ist gleich, der echte Wert nicht. Deshalb ist er ein Anhaltspunkt, kein Preisschild.

C bis E: Geld, Denkmal und Energie

Courtage / Maklerprovision

Ausführlich erklärt: Courtage / Maklerprovision

Die Courtage ist das Honorar des Maklers. Es wird nur fällig, wenn der Verkauf wirklich zustande kommt.

Seit der gesetzlichen Neuregelung gilt beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson der Halbteilungsgrundsatz. Nach Paragraf 656c BGB dürfen sich beide Seiten nur in gleicher Höhe verpflichten. Und nach Paragraf 656d BGB darf der Verkäufer, wenn nur er den Makler beauftragt hat, höchstens die Hälfte der Kosten an den Käufer weiterreichen. Der Maklervertrag braucht dafür mindestens Textform, also zum Beispiel eine E-Mail (Paragraf 656a BGB).

Die Höhe selbst ist frei verhandelbar. Üblich sind je nach Region rund drei bis knapp 3,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und Grundstücken gelten die Halbteilungsregeln nicht – dort ist alles Verhandlungssache.

Bezahlt wird erst nach dem notariellen Kaufvertrag. Wer vorab Geld für Fotos oder Inserate verlangt, arbeitet nicht so, wie es im Verkauf üblich ist. Alles Weitere steht unter Was ein Makler kostet.

Denkmalschutz beim Verkauf

Ausführlich erklärt: Denkmalschutz beim Verkauf

Steht dein Haus unter Denkmalschutz, darfst du nicht einfach umbauen – dafür kann es für den Käufer steuerlich sehr attraktiv sein.

Denkmalschutz ist Ländersache. Jedes Bundesland hat ein eigenes Gesetz und eine eigene Behörde. Deshalb sind die Regeln für Fenster, Dach, Fassade oder Dämmung von Bundesland zu Bundesland verschieden. Feste Regel überall: Änderungen musst du vorher mit der Denkmalbehörde abstimmen und genehmigen lassen.

Der Ausgleich sind Steuervorteile. Wer ein Baudenkmal vermietet, kann begünstigte Sanierungskosten nach Paragraf 7i EStG über zwölf Jahre abschreiben – acht Jahre lang bis zu neun Prozent, danach vier Jahre lang bis zu sieben Prozent. Für Selbstnutzer gibt es eine ähnliche Regel in Paragraf 10f EStG. Voraussetzung ist immer eine Bescheinigung der Denkmalbehörde und die Abstimmung vor Baubeginn.

Für dich heißt das: Sag den Denkmalstatus offen an und leg die Unterlagen dazu bereit. Für die richtige Käufergruppe ist er ein Argument, kein Makel. Welche Papiere du zusammenstellst, steht unter Diese Unterlagen brauchst du.

Energieausweis

Ausführlich erklärt: Energieausweis

Der Energieausweis ist das Zeugnis deines Hauses. Ohne ihn darfst du nicht verkaufen.

Es gibt zwei Sorten. Der Verbrauchsausweis rechnet mit dem echten Verbrauch aus mindestens drei aufeinanderfolgenden Abrechnungszeiträumen. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude technisch durch, unabhängig davon, ob die Vorbesitzer gern gefroren oder gern geheizt haben. Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis Pflicht – es sei denn, das Haus wurde später entsprechend energetisch nachgerüstet.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Die Kennwerte müssen schon in die Immobilienanzeige, spätestens bei der Besichtigung musst du ihn unaufgefordert vorlegen und beim Vertragsabschluss übergeben. Wer das nicht macht, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Tipp: Besorg ihn ganz am Anfang, nicht kurz vor der ersten Besichtigung. Er beeinflusst, wie Käufer über Sanierungskosten nachdenken – und darüber willst du reden können, bevor jemand anderes das Thema aufmacht.

Erbbaurecht

Ausführlich erklärt: Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht gehört dir das Haus, aber nicht der Boden darunter. Für den Boden zahlst du Miete, den sogenannten Erbbauzins.

Typische Vertragslaufzeiten liegen bei 60 bis 99 Jahren, vereinbart wird das frei. Der Erbbauzins ist meistens ein Prozentsatz des Bodenwerts. Ausgegeben werden solche Rechte oft von Kirchen, Städten und Stiftungen. Das Erbbaurecht bekommt ein eigenes Grundbuchblatt und ist verkäuflich und vererbbar.

Beim Verkauf gibt es zwei Besonderheiten. Erstens braucht der Verkauf häufig die Zustimmung des Grundstückseigentümers, wenn das im Vertrag so vereinbart wurde. Zweitens entscheidet die Restlaufzeit stark über den Preis: Läuft das Recht nur noch 20 Jahre, wird kaum eine Bank sauber finanzieren. Wie hoch die Entschädigung für das Gebäude am Ende der Laufzeit ausfällt, steht im Erbbaurechtsvertrag. Eine gesetzliche Mindestentschädigung von zwei Dritteln gilt nur in einem Sonderfall: bei Erbbaurechten, die einmal für den Wohnbedarf einkommensschwacher Haushalte bestellt wurden. Für alle anderen zählt allein der Vertrag – lies dort nach, bevor du verkaufst.

Achtung Heimfall: Verstößt du gegen den Vertrag, etwa indem du den Erbbauzins nicht zahlst oder das Gebäude verfallen lässt, kann der Grundstückseigentümer das Recht zurückverlangen. Lass den Erbbaurechtsvertrag deshalb vor dem Verkauf durchlesen.

Erbengemeinschaft

Ausführlich erklärt: Erbengemeinschaft

Erben mehrere Menschen zusammen ein Haus, gehört es allen gemeinsam – und keinem allein ein bestimmter Teil davon.

Nach Paragraf 2032 BGB wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen. Das heißt in der Praxis: Verkaufen könnt ihr nur gemeinsam. Ein einzelner Miterbe kann zwar seinen kompletten Erbteil an jemanden verkaufen, aber nicht „sein Drittel“ vom Haus.

Wenn ihr euch nicht einigt, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung. Die kann jeder Miterbe beantragen, und das Haus wird versteigert. Das Ergebnis liegt fast immer unter dem, was ein normaler Verkauf gebracht hätte.

Was hilft: Erbschein oder notarielles Testament früh besorgen, eine Person schriftlich bevollmächtigen und einen gemeinsamen Preisrahmen festlegen, bevor der erste Interessent anruft. Ein Makler, der Erbfälle kennt, moderiert das mit – und ist oft der Einzige, dem am Tisch alle glauben.

Exposé

Ausführlich erklärt: Exposé

Das Exposé ist die Verkaufsmappe deiner Immobilie: alles, was ein Käufer wissen will, auf ein paar Seiten.

Hinein gehören gute Fotos, ein Grundriss, Wohnfläche und Grundstücksgröße, Baujahr, Ausstattung, Lage, Kaufpreis, Hausgeld oder Nebenkosten und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Miteigentumsanteil, Rücklage und beschlossene Sanierungen.

Es gibt keine gesetzliche Liste, was drinstehen muss. Es gibt aber eine harte Regel für das, was drinsteht: Es muss stimmen. Falsche Angaben zur Wohnfläche, zum Baujahr oder zum Zustand können dich später Geld kosten. Bekannte Mängel gehören auf den Tisch, nicht unter den Teppich.

Beispiel: „ca. 120 m² Wohnfläche“ aus einer alten Anzeige abgeschrieben, tatsächlich sind es 108 – das ist der Klassiker unter den Streitfällen nach dem Kauf. Lass lieber neu aufmessen. Welche Unterlagen du für ein sauberes Exposé brauchst, steht unter Diese Unterlagen brauchst du.

G: Alles rund ums Grundbuch

Grundbuch und die drei Abteilungen

Ausführlich erklärt: Grundbuch und die drei Abteilungen

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis, in dem steht, wem ein Grundstück gehört und wer sonst noch Rechte daran hat. Geführt wird es beim Amtsgericht.

Ein Grundbuchblatt hat vier Teile. Zuerst das Bestandsverzeichnis: Wo liegt das Grundstück, wie groß ist es, welche Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer hat es. Dann Abteilung I mit den Eigentümern und ihren Anteilen.

Abteilung II sammelt die Lasten und Beschränkungen: Grunddienstbarkeiten wie Wege- und Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungen, Zwangsversteigerungsvermerke. Abteilung III ist für die Schulden da: Grundschulden und Hypotheken.

Beispiel und Tipp: In Abteilung III steht oft noch eine Grundschuld aus den Achtzigern, obwohl der Kredit längst abbezahlt ist. Dann brauchst du eine Löschungsbewilligung der Bank – das dauert. Einsehen darf das Grundbuch übrigens nicht jeder: Wer nicht Eigentümer oder eingetragen ist, braucht ein berechtigtes Interesse nach Paragraf 12 der Grundbuchordnung. Bloße Neugier reicht nicht.

Grunddienstbarkeit

Ausführlich erklärt: Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit ist ein Recht, das dem Nachbarn auf deinem Grundstück zusteht – zum Beispiel ein Weg, den er benutzen darf.

Nach Paragraf 1018 BGB kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet werden. „Jeweiliger“ ist das entscheidende Wort: Das Recht hängt am Nachbargrundstück, nicht an einer Person. Es bleibt also bestehen, auch wenn der Nachbar verkauft. Und es bleibt bestehen, wenn du verkaufst.

Typische Fälle sind Wegerecht, Leitungsrecht, Überfahrtsrecht oder ein Verbot, auf einem bestimmten Streifen zu bauen. Eingetragen wird das in Abteilung II des Grundbuchs.

Nicht verwechseln: Eine Baulast ist etwas anderes. Die steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde – und in Bayern gibt es dieses Verzeichnis gar nicht, dort wird stattdessen über das Grundbuch gesichert. Frag beim Verkauf beides ab, sonst taucht die Überraschung erst beim Käufer auf.

Grunderwerbsteuer

Ausführlich erklärt: Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist die Steuer, die beim Eigentümerwechsel fällig wird. Zahlen muss sie fast immer der Käufer.

Wie hoch sie ist, entscheidet jedes Bundesland selbst. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent, die unter anderem in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und im Saarland gelten. Berechnet wird sie vom Kaufpreis. Da die Länder ihre Sätze immer wieder ändern, lohnt vor dem Verkauf ein kurzer Blick auf den aktuellen Wert deines Bundeslands.

Der Ablauf: Der Notar meldet den Kaufvertrag ans Finanzamt, der Käufer bekommt den Steuerbescheid und zahlt. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und erst mit ihr kann der Käufer als Eigentümer eingetragen werden.

Beispiel: Bewegliches Inventar – Einbauküche, Sauna, Markise, Möbel – kann im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden und ist dann nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Die Beträge müssen aber realistisch sein, sonst schaut das Finanzamt genauer hin. Warum dich das als Verkäufer interessiert: Je höher die Nebenkosten, desto weniger Spielraum hat dein Käufer beim Preis.

I bis M: Rücklage und Milieuschutz

Instandhaltungsrücklage

Ausführlich erklärt: Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist das gemeinsame Sparbuch einer Eigentümergemeinschaft. Davon wird bezahlt, wenn das Dach neu muss.

Seit der WEG-Reform heißt sie offiziell Erhaltungsrücklage. Nach Paragraf 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG gehört das Ansammeln einer angemessenen Rücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Als Orientierung nennt der Verband der Immobilienverwalter für Neubauten etwa 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises pro Jahr; für ältere Häuser gibt es andere Faustformeln.

Beim Verkauf gilt: Deinen Anteil bekommst du nicht ausgezahlt. Das Geld gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Die Rücklage geht wirtschaftlich auf den Käufer über – deshalb ist eine gut gefüllte Rücklage ein echtes Verkaufsargument.

Was Käufer prüfen: Wie hoch ist die Rücklage, welche Sanierungen sind beschlossen, und droht eine Sonderumlage? Die Antworten stehen in den Protokollen der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre. Leg sie von dir aus vor – das spart zwei Wochen Nachfragen.

Milieuschutz

Ausführlich erklärt: Milieuschutz

Milieuschutz heißt: Die Stadt will verhindern, dass in einem Viertel die alteingesessenen Bewohner verdrängt werden – und legt dir dafür Genehmigungspflichten auf.

Rechtsgrundlage ist die soziale Erhaltungssatzung nach Paragraf 172 BauGB. In einem solchen Gebiet brauchst du eine Genehmigung für Rückbau, für Änderungen und für Nutzungsänderungen. Zusätzlich können die Bundesländer bestimmen, dass auch die Begründung von Wohnungseigentum genehmigungspflichtig ist – also die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

In der Praxis bedeutet das: Aufwendige Modernisierungen, das Zusammenlegen von Wohnungen und der Anbau eines zweiten Bads können abgelehnt werden. Milieuschutzgebiete gibt es vor allem in den großen Städten, besonders viele in Berlin, aber auch in Hamburg, München und Köln.

Für dich heißt das: Kläre vor der Vermarktung beim Bezirks- oder Stadtplanungsamt, ob deine Immobilie in so einem Gebiet liegt. Ein Mehrfamilienhaus, das aufgeteilt werden darf, ist mehr wert als eines, das es nicht darf. Diese Frage gehört an den Anfang, nicht in die Preisverhandlung.

N bis S: Nutzungsrechte, Wohnungseigentum und Steuern

Nießbrauch

Ausführlich erklärt: Nießbrauch

Nießbrauch heißt: Jemand darf die Immobilie nutzen und die Mieten einstecken, obwohl sie ihm gar nicht gehört.

Nach Paragraf 1030 BGB kann eine Sache so belastet werden, dass ein anderer die Nutzungen daraus ziehen darf. Der häufigste Fall in Deutschland: Eltern überschreiben das Haus zu Lebzeiten an die Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor. Sie wohnen weiter drin oder vermieten weiter, die Kinder sind aber schon Eigentümer.

Eingetragen wird der Nießbrauch in Abteilung II des Grundbuchs. Er endet nicht durch einen Verkauf – er wirkt gegen jeden neuen Eigentümer. Löschen lässt er sich nur mit Zustimmung des Berechtigten, und die will meist bezahlt werden.

Unterschied zum Wohnrecht: Ein Wohnrecht erlaubt nur das Selberwohnen. Der Nießbrauch erlaubt zusätzlich, zu vermieten und die Miete zu behalten. Beim Verkauf drückt beides den Preis deutlich, der Nießbrauch noch stärker.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Ausführlich erklärt: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Bei einer Eigentumswohnung gehört dir das Innere deiner Wohnung allein. Alles, was das Haus zusammenhält, gehört allen gemeinsam.

Sondereigentum sind deine Räume und die Teile, die du verändern kannst, ohne anderen zu schaden: Bodenbeläge, Innentüren, nicht tragende Wände, Sanitärobjekte, Wand- und Deckenverkleidungen im Inneren. Seit der WEG-Reform können auch Stellplätze sowie Terrassen- und Gartenflächen Sondereigentum sein.

Gemeinschaftseigentum ist alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig ist, und alles, was gemeinsam genutzt wird (Paragraf 5 WEG): Dach, Fassade, Fundament, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage, Leitungen bis zur Abzweigung in die Wohnung. Fenster gehören in der Regel dazu, auch wenn sie in deiner Wohnung stecken.

Warum das Geld bedeutet: Reparaturen am Sondereigentum zahlst du selbst. Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zahlen alle über Hausgeld und Rücklage. Wo genau die Grenze in deinem Haus verläuft, steht in der Teilungserklärung – und genau die will jeder Käufer sehen.

Spekulationsfrist

Ausführlich erklärt: Spekulationsfrist

Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, will das Finanzamt mitverdienen. Danach nicht mehr.

Geregelt ist das in Paragraf 23 EStG. Es zählt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung, und maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge – nicht die Schlüsselübergabe. Wer also am 3. Mai gekauft hat, ist am 4. Mai zehn Jahre später auf der sicheren Seite.

Es gibt eine wichtige Ausnahme: Hast du die Immobilie durchgehend selbst bewohnt, oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor, fällt keine Steuer an. „Die beiden Jahre davor“ sind Kalenderjahre – ein voller Dezember, ein ganzes Jahr und ein Januar können also schon reichen.

Bei geerbten Immobilien: Du erbst nicht nur das Haus, sondern auch die laufende Frist. Hat der Erblasser vor 15 Jahren gekauft, ist die Frist längst abgelaufen. Wer mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkauft, rutscht möglicherweise in den gewerblichen Grundstückshandel. Beides ist ein Fall für den Steuerberater, nicht fürs Bauchgefühl.

T bis Z: Wert, Rechte und der Ernstfall

Teilungserklärung

Ausführlich erklärt: Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die Geburtsurkunde einer Eigentumswohnung. Sie legt fest, welcher Teil des Hauses wem gehört.

Nach Paragraf 8 WEG erklärt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass er sein Grundstück in Miteigentumsanteile teilt und mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. Zur Erklärung gehören der Aufteilungsplan (die durchnummerierten Baupläne), die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde und die Miteigentumsanteile, meist in Tausendsteln.

Fast immer enthält sie auch eine Gemeinschaftsordnung: Wer zahlt was, wie wird abgestimmt, was ist erlaubt. Und sie regelt Sondernutzungsrechte – etwa dass der Stellplatz Nummer 4 allein zur Wohnung im Erdgeschoss gehört, obwohl der Hof Gemeinschaftseigentum ist.

Für dich beim Verkauf: Käufer und finanzierende Bank verlangen die Teilungserklärung immer. Sie liegt beim Verwalter oder beim Grundbuchamt. Lies vorher selbst hinein – dort steht manchmal etwas über Tierhaltung, Vermietung oder Kostenverteilung, das im Gespräch aufkommt.

Verkehrswert

Ausführlich erklärt: Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der Preis, den deine Immobilie am freien Markt realistisch bringt – nicht der Preis, den du dir wünschst.

Paragraf 194 BauGB definiert ihn als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben ausdrücklich außen vor. Verkehrswert und Marktwert meinen dasselbe.

Wichtig sind die zwei Wörter „gewöhnlicher Geschäftsverkehr“. Wenn dein Bruder dir das Haus für die Hälfte verkauft, weil er dein Bruder ist, ist das kein Verkehrswert. Und wenn ein Nachbar unbedingt das Grundstück nebenan will und 30 Prozent drauflegt, auch nicht.

Nicht dasselbe: Verkehrswert, Angebotspreis und tatsächlich erzielter Preis sind drei verschiedene Zahlen. Ermittelt wird der Verkehrswert nach den Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Vorkaufsrecht

Ausführlich erklärt: Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht heißt: Jemand darf sich in deinen fertigen Kaufvertrag hineinsetzen – zu genau denselben Bedingungen.

Der häufigste Fall ist das Mietervorkaufsrecht nach Paragraf 577 BGB. Es gilt, wenn eine vermietete Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll und dann an einen Dritten verkauft wird. Der Mieter darf dann selbst kaufen. Bei einem Verkauf an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige gilt das nicht.

Daneben gibt es das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach Paragraf 24 BauGB, zum Beispiel in Sanierungsgebieten, Umlegungsgebieten oder Erhaltungssatzungsgebieten. Die Gemeinde muss begründen, dass das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. Für Wohnungseigentum und Erbbaurechte gilt es nicht. Private Vorkaufsrechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs.

Für den Zeitplan wichtig: Nach dem Notartermin bekommt der Berechtigte eine Mitteilung und hat Zeit zu entscheiden: private Berechtigte und Mieter zwei Monate, die Gemeinde bei ihrem Vorkaufsrecht drei Monate. Die Gemeinde stellt, wenn sie nicht will, ein Negativattest aus. Rechne diese Wartezeit von Anfang an ein, damit dein Käufer nicht nervös wird. Der Ablauf beim Verkauf zeigt, wo das im Zeitplan sitzt.

Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren)

Ausführlich erklärt: Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren)

Es gibt drei anerkannte Wege, den Wert einer Immobilie auszurechnen. Welcher passt, hängt davon ab, was du verkaufst.

Das Vergleichswertverfahren schaut, was ähnliche Objekte in ähnlicher Lage zuletzt gekostet haben. Es ist der Standard für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke – überall dort, wo es genug echte Verkäufe zum Vergleichen gibt. Datenbasis ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Das Ertragswertverfahren rechnet mit den Mieteinnahmen. Es fragt: Was wirft das Objekt dauerhaft ab, und was ist dieser Zahlungsstrom heute wert? Das ist das Verfahren für Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Gewerbe.

Das Sachwertverfahren fragt: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu bauen? Davon wird das Alter abgezogen, der Bodenwert kommt dazu. Es wird bei Einfamilienhäusern verwendet, für die es kaum Vergleichsobjekte gibt – etwa bei besonderer Architektur oder in dünn besiedelten Gegenden. Alle drei Verfahren stehen in der Immobilienwertermittlungsverordnung. Ein guter Gutachter rechnet oft zwei davon und begründet, welchem er folgt.

Wohnflächenberechnung

Ausführlich erklärt: Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche ist nicht einfach die Fläche des Fußbodens. Manche Räume zählen ganz, manche halb, manche gar nicht.

Die Wohnflächenverordnung rechnet so: Flächen unter einem Meter Raumhöhe zählen nicht mit. Zwischen einem und zwei Metern zählen sie zur Hälfte. Ab zwei Metern zählen sie voll. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens aber zur Hälfte. Ein unbeheizbarer Wintergarten zählt zur Hälfte, ein beheizbarer ganz.

Nicht zur Wohnfläche gehören Keller, Waschküche, Heizungsraum, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Dachböden, die nicht ausgebaut sind.

Der Haken: Zwingend gilt die Wohnflächenverordnung nur im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Auf dem freien Markt kann auch nach DIN 277 gerechnet werden, und die kommt zu deutlich anderen Zahlen, weil sie zum Beispiel Dachschrägen anders behandelt. Schreib deshalb ins Exposé, nach welcher Methode gemessen wurde. Das erspart dir hinterher die Diskussion über fehlende Quadratmeter.

Zwangsversteigerung

Ausführlich erklärt: Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung verkauft nicht der Eigentümer, sondern das Gericht – meistens, weil der Kredit nicht mehr bedient wird.

Der Ablauf: Ein Gläubiger beantragt beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung. Der Anordnungsbeschluss wirkt als Beschlagnahme. Ein Sachverständiger bewertet die Immobilie, das Gericht setzt den Verkehrswert per Beschluss fest. Im Termin gibt es eine Bietzeit von mindestens 30 Minuten; mitbieten darf grundsätzlich jeder, üblich ist eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts.

Es gibt zwei Wertgrenzen. Bleibt das Höchstgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen (Paragraf 85a ZVG). Liegt es zwischen 50 und 70 Prozent, kann ein betroffener Gläubiger die Versagung beantragen (Paragraf 74a ZVG). Im zweiten Termin gelten diese Grenzen nicht mehr – dann kann der Zuschlag auch deutlich darunter erfolgen.

Der wichtigste Satz dazu: Ein freihändiger Verkauf bringt fast immer mehr Geld als eine Versteigerung. Wenn es finanziell eng wird, rede früh mit deiner Bank und hol einen Makler dazu. Solange noch kein Termin steht, ist ein normaler Verkauf oft noch möglich.

Häufige Fragen zu Begriffen aus dem Immobilienverkauf

Weiterlesen: die wichtigsten Ratgeber

Die Begriffe von hier tauchen in der Praxis in diesen Themen auf:

• Ablauf beim VerkaufVon der Bewertung bis zur Übergabe
• Diese Unterlagen brauchst duCheckliste vom Grundbuchauszug bis zum Energieausweis
• Der NotarterminAuflassung, Vormerkung und was du sagen musst
• Was ein Makler kostetCourtage, Halbteilung, Fälligkeit
• Guten Makler erkennenWoran du seriöse Büros erkennst
• IVD und andere VerbändeWas eine Mitgliedschaft wirklich aussagt
• So vergleichen wirWelche Kriterien zählen – und welche nicht
• Alle StädteMakler-Vergleiche für 30 Städte

Makler suchen, die diese Begriffe im Schlaf können

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