Alleinauftrag: Warum ein Makler mehr leistet, wenn er der Einzige ist

Der Makler sitzt an deinem Küchentisch, schiebt zwei Blätter über die Tischplatte und sagt: „Das ist unser Standardvertrag, nur eine Formsache.“ Ganz oben steht „Qualifizierter Alleinauftrag“. Und du fragst dich, ob du gerade etwas unterschreibst, das dich später Geld kostet, wenn dein Nachbar das Haus kauft.

Der Alleinauftrag ist der häufigste Maklervertrag beim Immobilienverkauf. Er ist auch der sinnvollste – solange du weißt, welche Variante vor dir liegt. Denn zwischen den drei Auftragsarten liegen Welten, und ein einziges Wort im Titel entscheidet darüber, ob du dein Haus noch selbst provisionsfrei verkaufen darfst.

Kurz gesagt: Ein Alleinauftrag bindet dich für eine feste Zeit an genau einen Makler – und verpflichtet ihn im Gegenzug, aktiv zu vermarkten statt nur abzuwarten.

Was das genau bedeutet

Ein Maklervertrag ist im Kern ein Wettbüro. Nach § 652 BGB bekommt der Makler sein Honorar nur, wenn durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung tatsächlich ein Vertrag zustande kommt. Kein Verkauf, kein Geld. Das ist für dich angenehm – hat aber einen Haken.

Denn wenn drei Makler gleichzeitig dieselbe Immobilie anbieten, lohnt sich für keinen von ihnen der teure Teil der Arbeit. Professionelle Fotos, ein sauber gerechnetes Wertgutachten, ein gedrucktes Exposé, bezahlte Anzeigen: Das alles kostet Geld, das weg ist, wenn ein Kollege schneller war. Also macht keiner es richtig. Deine Immobilie taucht dreimal mit unterschiedlichen Preisen im Netz auf, und Käufer denken: Da will jemand unbedingt loswerden.

Der Alleinauftrag dreht das um. Du verzichtest darauf, weitere Makler einzuschalten. Dafür verpflichtet sich der Makler zur Tätigkeit – er muss also wirklich arbeiten und nicht nur warten, ob zufällig jemand anruft. Diese Pflicht ist der eigentliche Unterschied. Beim einfachen Maklerauftrag darf der Makler die Hände in den Schoß legen, ohne vertragsbrüchig zu werden.

Die drei Auftragsarten im Vergleich

Die Namen klingen ähnlich, die Folgen sind es nicht. Diese Tabelle ist der ganze Unterschied auf einen Blick:

Auftragsart Weitere Makler erlaubt? Selbst verkaufen erlaubt? Makler muss tätig werden?
Allgemeinauftrag (einfacher Maklerauftrag) Ja, beliebig viele Ja, provisionsfrei Nein
Einfacher Alleinauftrag Nein Ja, provisionsfrei Ja
Qualifizierter Alleinauftrag Nein Nein – du musst Interessenten an den Makler verweisen Ja

Der qualifizierte Alleinauftrag enthält eine sogenannte Verweisungsklausel. Sie besagt, dass du eigene Interessenten an den Makler weiterleiten musst, statt selbst mit ihnen abzuschließen. Genau deshalb hat die Rechtsprechung ihn an eine strenge Bedingung geknüpft: Er lässt sich nicht wirksam im vorgedruckten Kleingedruckten vereinbaren. Er muss individuell ausgehandelt und einzeln besprochen werden. Der einfache Alleinauftrag dagegen darf laut Bundesgerichtshof auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen stehen.

Ein Beispiel: der Nachbar, der kaufen will

Du hast ein Reihenhaus, Angebotspreis 450.000 Euro. Der Makler arbeitet seit sechs Wochen daran. Dann klingelt der Nachbar von gegenüber und sagt, seine Tochter suche genau so ein Haus – ihr wart schon zweimal zusammen grillen, er hat nie über einen Kauf gesprochen.

Beim einfachen Alleinauftrag darfst du direkt mit ihm handelseinig werden. Provision fällt keine an, weil der Makler ihn weder nachgewiesen noch vermittelt hat. Du sparst bei drei Prozent plus Mehrwertsteuer rund 16.000 Euro auf deiner Seite.

Beim qualifizierten Alleinauftrag musst du den Nachbarn zum Makler schicken. Verkaufst du trotzdem direkt, verletzt du den Vertrag – und je nach Formulierung schuldest du Provision oder Schadensersatz. Denselben Kaufpreis, aber rund 16.000 Euro weniger in der Tasche.

Das ist kein Argument gegen den qualifizierten Alleinauftrag. Er ist die stärkste Bindung und rechtfertigt bei schwierigen Objekten den höchsten Einsatz. Es ist ein Argument dafür, den Titel des Vertrags zu lesen, bevor du unterschreibst.

Was du als Verkäufer beachten musst

Ein Alleinauftrag ist gut für dich, wenn er dem Makler auch etwas abverlangt. Diese Punkte gehören hinein, und zwar schriftlich:

  • Konkrete LeistungenProfessionelle Fotos, Grundriss, Exposé, Inserate auf den großen Portalen, Bonitätsprüfung der Interessenten, Begleitung bis zum Notartermin. „Marktübliche Vermarktung“ ist keine Zusage, sondern eine Floskel.
  • Ein BerichtsrhythmusAlle zwei Wochen eine kurze Rückmeldung: Wie viele Anfragen, wie viele Besichtigungen, welche Rückmeldungen zum Preis. Wer nichts berichtet, macht meistens auch nichts.
  • Die Provisionshöhe und ihre VerteilungBeim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson gilt der Halbteilungsgrundsatz nach den §§ 656c und 656d BGB. Was in deinem Vertrag steht, muss dazu passen.
  • Keine VorkasseFotos, Exposé und Anzeigen zahlt der Makler aus eigener Tasche. Aufwendungsersatz darf er nur verlangen, wenn ihr das ausdrücklich vereinbart habt (§ 652 Absatz 2 BGB) – und das ist beim Privatverkauf unüblich.
  • Eine AusstiegsklauselEin Satz, der dir eine vorzeitige Lösung erlaubt, wenn die vereinbarten Leistungen ausbleiben, ist mehr wert als jedes Werbeversprechen.

Wichtig ist außerdem die Form. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson bedarf der Maklervertrag mindestens der Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail reicht, ein Handschlag nicht. Das schützt dich: Ohne Textform gibt es keinen wirksamen Vertrag und damit keinen Provisionsanspruch.

Laufzeit, Kündigung und was es kostet

Der Alleinauftrag selbst kostet dich nichts. Er ist kein Dienstvertrag mit Stundensatz, sondern ein Erfolgsversprechen. Bezahlt wird ausschließlich, wenn der notarielle Kaufvertrag zustande kommt – und dann aus dem Kaufpreis.

Was er dich kostet, ist Zeit. Für Immobilien gilt eine Laufzeit von rund sechs Monaten als angemessen; die Gerichte orientieren sich daran, wie lange ein Makler realistisch braucht, um erfolgreich zu sein. Eine Bindung auf unbestimmte Zeit ist unwirksam, weil sie deine Entscheidungsfreiheit unzumutbar einschränkt. Auch Klauseln, die den Vertrag automatisch immer wieder verlängern, sind heikel und wurden schon mehrfach gekippt.

Praktisch heißt das: Vereinbare sechs Monate, keine automatische Verlängerung, sondern eine bewusste Verlängerung, wenn du zufrieden bist. Läuft es schlecht, endet der Auftrag von selbst. Läuft es gut, verlängerst du mit einem Satz. Aus wichtigem Grund – etwa bei grober Untätigkeit oder Vertrauensbruch – kannst du außerdem fristlos kündigen.

Häufige Fragen zum Alleinauftrag

Muss ich beim Alleinauftrag Provision zahlen, wenn ich selbst einen Käufer finde?

Beim einfachen Alleinauftrag nicht. Du darfst weiterhin selbst verkaufen, und der Makler bekommt kein Geld, weil er den Käufer weder nachgewiesen noch vermittelt hat. Anders beim qualifizierten Alleinauftrag: Dort verpflichtest du dich, eigene Interessenten an den Makler zu verweisen. Schließt du trotzdem direkt ab, kann Provision oder Schadensersatz fällig werden. Welche Variante du hast, steht im Titel und in der Verweisungsklausel des Vertrags.

Wie lange darf ein Makler-Alleinauftrag laufen?

Bei Immobilien gilt eine Laufzeit von etwa sechs Monaten als angemessen. Die Dauer muss sich daran orientieren, wie viel Zeit eine erfolgversprechende Vermarktung realistisch braucht. Eine Bindung auf unbeschränkte Zeit ist unwirksam, weil sie die Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers unzumutbar einschränkt. Klauseln über eine automatische Verlängerung sind rechtlich angreifbar – lass dir stattdessen eine bewusste Verlängerung offen.

Darf ein qualifizierter Alleinauftrag im Formularvertrag stehen?

Nein. Die Klausel, die dir eigene Abschlüsse verbietet und dich zur Verweisung an den Makler zwingt, benachteiligt dich so stark, dass sie nicht wirksam in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden kann. Sie muss individuell ausgehandelt werden. Der einfache Alleinauftrag ist dagegen auch in vorformulierten Bedingungen zulässig. Wenn dir jemand einen vorgedruckten qualifizierten Alleinauftrag hinschiebt und „Standard“ sagt, ist das ein Warnzeichen.

Was passiert, wenn der Makler nichts tut?

Beim Alleinauftrag ist Tätigwerden eine echte Vertragspflicht. Bleibt der Makler untätig, kannst du ihn schriftlich auffordern, die vereinbarten Leistungen zu erbringen, und bei anhaltender Untätigkeit aus wichtigem Grund kündigen. Deshalb lohnt es sich, die Leistungen und einen Berichtsrhythmus konkret in den Vertrag zu schreiben: Nur was vereinbart ist, lässt sich einfordern. Ohne konkrete Zusagen wird jede Auseinandersetzung zur Auslegungsfrage.

Was kostet mich der Alleinauftrag, wenn nichts verkauft wird?

In aller Regel nichts. Der Maklerlohn ist erfolgsabhängig: Ohne notariellen Kaufvertrag entsteht kein Anspruch (§ 652 BGB). Aufwendungsersatz für Fotos, Exposé oder Anzeigen darf der Makler nur verlangen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde. Beim privaten Immobilienverkauf ist das unüblich – und eine Vorkasseforderung ist ein guter Grund, sich einen anderen Makler zu suchen.

Fazit: Ein Auftrag, ein Preis, ein Ansprechpartner

Der Alleinauftrag hat einen schlechten Ruf, den er nicht verdient. Er ist die Bedingung dafür, dass sich Aufwand für den Makler überhaupt rechnet – und Aufwand ist genau das, was dir am Ende den Preis bringt. Drei Makler mit drei Preisen für dieselbe Immobilie schaden dir mehr, als sie nützen.

Achte auf drei Dinge, dann kann kaum etwas schiefgehen: einfacher statt qualifizierter Alleinauftrag, wenn du dir eigene Verkäufe offenhalten willst; rund sechs Monate Laufzeit ohne automatische Verlängerung; und konkrete Leistungen statt Werbefloskeln. Alles andere ist Verhandlungssache.

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Hinweis: Diese Seite erklärt den Alleinauftrag allgemein verständlich und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine einzelne Klausel in deinem Vertrag wirksam ist, hängt vom Wortlaut und den Umständen ab. Im Zweifel schaut ein Rechtsanwalt darauf, bevor du unterschreibst.