So bewerten wir: warum hier keine Sterne kleben und trotzdem nur gute Büros stehen

Stell dir vor, du willst dein Haus verkaufen und suchst einen Makler. Du landest auf einem Vergleichsportal. Ganz oben steht ein Büro mit 4,9 von 5 Sternen. Du klickst drauf – und siehst ganz klein „Anzeige“. Genau das findest du hier nicht.

Diese Seite erklärt, wie unsere Listen entstehen. Wer aufgenommen wird, wer nicht, worauf wir schauen und warum wir bewusst keine Punktzahl vergeben. Wenn du wissen willst, ob du uns trauen kannst, bist du hier richtig.

Wir schreiben das ausführlich auf, weil du es nachprüfen können sollst. Eine Empfehlung ist nur so viel wert wie die Regel dahinter.

Wer bei uns überhaupt auf die Liste kommt

Wir suchen eine ganz bestimmte Sorte Maklerbüro: klein bis mittelgroß, in der Stadt zu Hause, geführt von den Menschen, denen es gehört. Also Büros, bei denen der Name an der Tür auch der Name im Impressum ist.

Das ist keine Nostalgie, sondern hat einen praktischen Grund. Wenn du dein Haus verkaufst, ist das für dich das größte Geschäft deines Lebens. Für ein Callcenter ist es Fall Nummer 340. Ein Inhaber, der seit 20 Jahren in derselben Straße sitzt, kann sich schlechte Arbeit schlicht nicht leisten. Sein Ruf ist sein Geschäft.

Dazu kommt das Wissen über den Ort. Ein Makler, der in deinem Viertel arbeitet, weiß, warum die eine Straßenseite mehr bringt als die andere, welcher Bauträger nebenan gerade plant und welche Käufergruppe hier gerade sucht. Diese Art von Wissen steht in keiner Datenbank.

Und schließlich: Erreichbarkeit. Bei einem lokalen Büro rufst du an und sprichst mit dem Menschen, der deine Immobilie tatsächlich betreut. Das klingt banal. Im Verkauf ist es einer der häufigsten Streitpunkte.

Wen wir bewusst nicht aufnehmen

Wir nennen hier keine Firmennamen. Es geht uns nicht darum, einzelne Anbieter schlechtzumachen – manche davon machen ordentliche Arbeit. Es geht darum, dass sie nicht in dieses Verzeichnis gehören, weil es hier um etwas anderes geht.

• Franchise-KettenBüros, die unter einer bundesweiten Marke arbeiten und dafür Gebühren zahlen. Die Qualität hängt dort stark vom einzelnen Partner ab, die Marke sagt dir darüber nichts. Und wenn der Partner wechselt, wechselt alles.
• Online- und Hybridmakler ohne Büro vor OrtAnbieter, die aus einer Zentrale heraus bundesweit vermitteln, oft mit freien Mitarbeitern in der Fläche. Besichtigungen macht dann jemand, der die Stadt nur vom Navi kennt. Ortskenntnis lässt sich nicht per Video nachreichen.
• Konzern- und GewerbemaklerGroße Häuser, die vor allem Bürogebäude, Logistik und Portfolios vermitteln. Die sind in ihrem Feld hervorragend. Für deine Eigentumswohnung sind sie schlicht der falsche Ansprechpartner.
• Bankentöchter und Vermittler mit FinanzierungsinteresseWenn derselbe Konzern dein Haus verkauft und dem Käufer das Darlehen verkauft, gibt es zwei Interessen an einem Tisch. Das muss nichts Schlechtes heißen. Es ist aber eine andere Konstellation, als wir sie hier abbilden wollen.
• Reine Lead-PortaleSeiten, die dich nach deinen Daten fragen und sie dann an mehrere Makler weiterverkaufen. Das ist keine Vermittlung, das ist Adresshandel.

Kurz: Wenn ein Anbieter kein eigenes Büro in der Stadt hat, nicht eigenständig ist oder gar nicht dein Marktsegment bedient, steht er hier nicht. Auch dann nicht, wenn er sehr groß und sehr bekannt ist.

Die drei Prüfstufen im Detail

Wir arbeiten mit drei Stufen. Die erste ist ein Filter: Wer dort durchfällt, ist raus, egal wie gut der Rest aussieht. Die zweite Stufe entscheidet, wer es auf die Liste schafft. Die dritte gibt den Ausschlag, wenn zwei Büros gleich gut dastehen.

Stufe 1: Muss sein – die Ausschlusskriterien

Das sind die vier Fragen, die wir zuerst stellen. Alle vier müssen mit Ja beantwortet sein.

• Echtes Büro in der StadtEine Adresse, an der wirklich gearbeitet wird. Kein Briefkasten, kein Coworking-Platz für die Post, keine Servicenummer mit Umleitung in eine andere Stadt. Wir schauen uns die Adresse an und prüfen, ob sie zum Impressum und zu den Öffnungszeiten passt.
• Eigenständig und inhabergeführtDas Büro gehört den Menschen, die es führen. Keine Filiale, kein Franchisenehmer, keine Tochter einer größeren Gruppe. Wer der Inhaber ist, muss erkennbar sein – mit Namen, nicht nur als „Geschäftsführung“.
• Erlaubnis nach § 34c GewOWer in Deutschland gewerblich Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung. Die erteilt das Gewerbeamt oder die zuständige Behörde vor Ort. Dafür muss man persönlich zuverlässig sein und geordnete Vermögensverhältnisse haben. Steht die Erlaubnis nicht im Impressum, fragen wir nach.
• Impressum und Angaben widerspruchsfreiFirmenname, Rechtsform, Anschrift, zuständige Aufsichtsbehörde und Kontaktdaten müssen vorhanden sein und zueinander passen. Wenn die Website eine andere Firma nennt als das Impressum, wenn die Telefonnummer ins Leere geht oder wenn Gründungsjahr und Handelsregister sich widersprechen, nehmen wir das Büro nicht auf. Nicht, weil das automatisch unseriös wäre – sondern weil wir es nicht sauber prüfen können.

Stufe 2: Zählt schwer

Hier entscheidet sich, wer auf die Liste kommt. Diese Punkte gewichten wir am stärksten, weil sie am meisten darüber sagen, ob ein Makler deinen Verkauf gut hinbekommt.

• Erfahrung am Ort und im ViertelWie lange arbeitet das Büro schon in dieser Stadt? Und arbeitet es überall ein bisschen oder in bestimmten Vierteln richtig? Ein Makler, der dir sagen kann, warum eine Straße mehr bringt als die Parallelstraße, ist mehr wert als einer mit einer schicken Broschüre.
• Nachweisbare QualifikationEine kaufmännische Ausbildung im Immobilienbereich, ein Studium der Immobilienwirtschaft, eine Weiterbildung mit Prüfung. Dazu Mitgliedschaften in Fachverbänden und freiwillige Zertifizierungen, etwa nach der europäischen Norm DIN EN 15733 für Immobilienmakler. Wichtig: Das sind Hinweise, keine Garantien. Was sie wirklich bedeuten, erklären wir auf der Seite über die Immobilienverbände.
• Erkennbare SpezialisierungEin Büro, das sagt „wir machen alles“, macht meistens nichts richtig gut. Wir schauen, ob ein Schwerpunkt zu erkennen ist: Eigentumswohnungen, Häuser für Familien, Kapitalanlagen, Mehrfamilienhäuser, Erbengemeinschaften, Denkmalschutz. Je klarer der Schwerpunkt, desto besser können wir dir sagen, für wen das Büro passt.
• Klare und nachvollziehbare LeistungsbeschreibungSteht auf der Website, was der Makler konkret tut? Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Notartermin, Übergabe? Und steht dabei, was das kostet? Wer seine Leistung klar beschreibt, hat meistens auch klare Abläufe.

Stufe 3: Zählt mit

Diese Punkte machen den Unterschied, wenn zwei Büros sonst gleich gut dastehen. Sie sind uns wichtig, aber sie entscheiden nicht allein.

• Bewertungen und WeiterempfehlungenWir lesen Bewertungen, aber wir zählen sie nicht. Uns interessiert, was drinsteht: Wird der Ablauf gelobt oder nur die Freundlichkeit? Gibt es wiederkehrende Kritikpunkte? Antwortet das Büro auf Kritik sachlich?
• ErreichbarkeitWie schnell bekommst du jemanden ans Telefon? Gibt es feste Sprechzeiten? Ist auch abends oder samstags jemand da? Die meisten Kaufinteressenten melden sich außerhalb der Bürozeiten.
• Eigene MarktdatenManche Büros veröffentlichen eigene Marktberichte oder Preisauswertungen für ihre Stadt. Wer das tut, muss mit seinen Zahlen öffentlich hinstehen. Für dich heißt das: Der Preis wird hergeleitet statt geraten.
• Zusatzleistungen im HausHausverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Wertermittlung, eigene Fotografie, Home Staging, Energieausweis. Alles, was das Büro selbst macht statt einzukaufen, spart dir Wege und Wartezeit.
• SprachenIn Städten mit vielen internationalen Käufern ist Englisch fast Pflicht, manchmal auch Türkisch, Russisch, Polnisch oder Französisch. Das erweitert deinen Käuferkreis spürbar.

Warum wir keine Punkte und keine Sterne vergeben

Fast jedes Vergleichsportal vergibt Noten. Wir nicht. Dafür gibt es drei Gründe, und alle drei haben mit Ehrlichkeit zu tun.

Der beste Makler hängt von deiner Immobilie ab

Ein Büro, das Altbauwohnungen in der Innenstadt verkauft, ist für ein Reihenhaus am Stadtrand vielleicht die falsche Wahl. Ein Spezialist für Erbengemeinschaften kann bei einem Mehrfamilienhaus großartig sein und bei einer Zweizimmerwohnung überdimensioniert. „Platz eins“ gibt es deshalb gar nicht. Es gibt nur „Platz eins für dich“.

Eine Rangliste würde so tun, als gäbe es einen besten Makler. Das wäre bequem für uns und irreführend für dich.

Bewertungsportale zählen unterschiedlich

Ein Büro hat 4,8 Sterne aus 30 Bewertungen, ein anderes 4,5 aus 400. Welches ist besser? Die Frage lässt sich nicht beantworten, weil die Zahlen verschiedene Dinge messen. Dazu kommt: Manche Portale löschen Bewertungen, andere nicht. Manche prüfen, ob es einen echten Auftrag gab, andere nicht. Bewertungen lassen sich außerdem kaufen. Eine Zahl, die aus so unterschiedlichen Quellen kommt, sollte man nicht addieren.

Eine Punktzahl täuscht eine Genauigkeit vor, die es nicht gibt

Wenn wir schreiben würden „87 von 100 Punkten“, würdest du glauben, wir hätten etwas gemessen. Haben wir aber nicht. Wir hätten nur Eindrücke in Zahlen übersetzt. Der Unterschied zwischen 87 und 84 Punkten wäre reine Erfindung – aber er sähe aus wie ein Fakt. Das ist genau die Sorte falscher Präzision, die dich zu einer schlechten Entscheidung führen kann.

Was wir stattdessen machen

Jedes Büro bekommt bei uns eine Rolle. „Der Familienbetrieb im Nordosten.“ „Der Datenmensch.“ „Der Spezialist für Erbengemeinschaften.“ Dazu schreiben wir, für wen das Büro passt und für wen eher nicht.

Das ist ehrlicher, weil es zugibt, dass wir dich nicht kennen. Und es ist nützlicher, weil du in zehn Sekunden siehst, ob ein Büro zu deiner Situation gehört. Eine Zahl kann das nicht.

Woher unsere Angaben stammen

Wir erfinden nichts und wir schreiben nichts ab, was wir nicht geprüft haben. Unsere Angaben kommen aus vier Quellen.

• Die Websites und Impressen der BürosDas ist die Hauptquelle. Firmenname, Rechtsform, Adresse, Telefonnummer, Inhaber, Gründungsjahr, Team, Schwerpunkt, Leistungen und Angaben zur Erlaubnis nach § 34c GewO. Alles, was ein Büro über sich selbst öffentlich sagt, muss im Impressum und im Handelsregister eine Entsprechung haben.
• Verzeichnisse der FachverbändeOb eine Mitgliedschaft besteht, prüfen wir dort, wo sie geführt wird – in den Mitgliederverzeichnissen der Verbände selbst, nicht anhand eines Logos auf der Website. Ein Logo lässt sich kopieren, ein Verzeichniseintrag nicht.
• Öffentliche MarktberichteFür die Marktzahlen auf unseren Städteseiten nutzen wir die Berichte der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und die Marktauswertungen der Immobilienverbände. Die Gutachterausschüsse werten echte Kaufverträge aus, nicht Angebotspreise. Das ist der größte Unterschied zu den meisten Zahlen, die man sonst im Netz findet.
• Eigene RechercheTelefonate, Abgleich von Angaben, Blick ins Handelsregister, Nachfragen bei Unstimmigkeiten. Wenn etwas nicht zusammenpasst, fragen wir nach, bevor wir schreiben.

Trotzdem gilt: Angaben veralten. Ein Büro zieht um, ein Inhaber geht in Rente, eine Verbandsmitgliedschaft endet, eine Telefonnummer wechselt. Wir bekommen das nicht immer sofort mit.

Wie wir uns finanzieren und was das für dich bedeutet

Der wichtigste Satz zuerst: Kein Maklerbüro bezahlt dafür, auf dieser Seite zu stehen. Und keines bezahlt dafür, besser dargestellt zu werden oder weiter oben zu erscheinen.

Wir suchen die Büros selbst aus. Wir schreiben die Texte selbst. Ein Büro kann uns nicht anrufen und um einen besseren Platz bitten, weil es keine Plätze gibt – die Reihenfolge auf unseren Städteseiten sagt nichts über Qualität aus.

Was ein Büro tun kann: uns auf einen Fehler hinweisen. Was es nicht kann: sich einkaufen.

Wenn sich das in Zukunft ändert – zum Beispiel, weil wir mit Werbung oder Empfehlungslinks arbeiten –, dann steht das hier an dieser Stelle, offen und vor der Liste, nicht im Kleingedruckten. So lange gilt: Die Liste entsteht redaktionell.

Warum wir das so ausführlich schreiben: Weil du sonst keine Möglichkeit hast, es zu erkennen. Bezahlte Platzierungen sehen genauso aus wie redaktionelle. Der einzige Unterschied ist, ob jemand es dir sagt.

Wie oft wir aktualisieren

Wir gehen die Städteseiten regelmäßig durch und prüfen die Angaben neu: Gibt es das Büro noch? Stimmen Adresse und Telefonnummer? Ist die Verbandsmitgliedschaft noch aktuell? Hat sich der Schwerpunkt verschoben? Und gibt es in der Stadt inzwischen ein Büro, das besser passt als eines der bisherigen?

Marktzahlen aktualisieren wir, sobald die zuständigen Gutachterausschüsse und Verbände neue Auswertungen veröffentlichen. Das passiert nicht überall zum gleichen Zeitpunkt, deshalb kann eine Stadtseite aktueller sein als die andere.

Unabhängig davon gilt: Korrekturen nehmen wir jederzeit entgegen und arbeiten sie ein, sobald wir sie geprüft haben. Wir warten damit nicht auf den nächsten Durchgang.

Und wenn ein Büro unsere Kriterien nicht mehr erfüllt – weil es verkauft wurde, weil es sich einer Kette angeschlossen hat oder weil sich die Angaben nicht mehr prüfen lassen –, nehmen wir es wieder von der Liste. Auch das gehört dazu.

Häufige Fragen zu unserer Methodik

Immobilienmakler in deiner Stadt

Hier findest du die Büros, die wir nach diesen Kriterien ausgewählt haben:

• Berlin
• Hamburg
• München
• Köln
• Frankfurt am Main
• Stuttgart
• Düsseldorf
• Leipzig

Alle Städte im Überblick