Der Notartermin: Was beim Kaufvertrag wirklich passiert – und was danach kommt

Ein Konferenztisch, zwei Parteien, ein Aktendeckel. Der Notar setzt sich, blättert auf und fängt an vorzulesen. Vierzig Minuten lang, Wort für Wort, inklusive der Absätze über Verzugszinsen und Zwangsvollstreckung. Die meisten Käufer sitzen da und denken: Hätte ich das nicht vorher lesen sollen? Genau dafür gibt es die zwei Wochen davor.

Diese Seite erklärt, warum der Notar Pflicht ist, wer ihn aussucht, was der Vertrag enthält, wie der Termin abläuft und was in den Wochen danach passiert, bis Geld fließt und das Grundbuch stimmt. Mit den Kosten, den Steuersätzen aller Bundesländer und einer Liste der Fehler, die am häufigsten teuer werden.

Warum der Notar Pflicht ist – und warum das gut für dich ist

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung muss notariell beurkundet werden. Das steht in § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ein Vertrag ohne Beurkundung ist nichtig – auch wenn beide Seiten ihn unterschrieben und sich die Hand gegeben haben.

Das ist keine Schikane, sondern hat drei Zwecke.

• WarnfunktionEin Immobilienkauf ist für die meisten Menschen das größte Geschäft ihres Lebens. Die Form soll verhindern, dass man so etwas nebenbei unterschreibt.
• BeratungsfunktionDer Notar muss beide Seiten belehren, den Willen der Beteiligten erforschen und auf Risiken hinweisen. Er ist kein Anwalt einer Partei, sondern unparteiisch – das ist seine Amtspflicht.
• SicherungsfunktionDer Notar steuert die Reihenfolge: Erst wird der Anspruch des Käufers im Grundbuch gesichert, dann fließt Geld, dann wechselt das Eigentum. Ohne diese Reihenfolge müsste einer von beiden dem anderen blind vertrauen.

Wichtig für dich als Verkäufer: Der Notar ist nicht „der Notar des Käufers“, auch wenn dieser ihn ausgesucht hat. Er darf keine Seite bevorzugen. Er ist allerdings auch nicht dein Berater in Verhandlungsfragen – über den Preis, das Inventar oder den Übergabetermin einigt ihr euch, bevor er den Entwurf schreibt.

Wer den Notar aussucht – und wer ihn bezahlt

Es gibt keine gesetzliche Regel, wer den Notar bestimmt. In der Praxis hat sich eine einfache Gewohnheit durchgesetzt: Wer zahlt, sucht aus. Und weil der Käufer nach der üblichen Vertragsgestaltung die Notar- und Grundbuchkosten trägt, wählt in aller Regel er das Notariat.

Als Verkäufer kannst du widersprechen, wenn du einen guten Grund hast – etwa weil das gewählte Notariat drei Bundesländer entfernt sitzt und du für jeden Termin einen halben Tag verlierst. Ein Notariat in der Nähe der Immobilie ist meistens praktisch, weil es die örtlichen Ämter und Gepflogenheiten kennt.

Am Preis ändert die Auswahl nichts. Notargebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Kaufpreis. Sie sind für alle Notarinnen und Notare identisch und dürfen weder erhöht noch nachgelassen werden. Wer dir einen Rabatt anbietet, verstößt gegen sein Berufsrecht. Vergleichen lohnt also nicht beim Preis, sondern bei Erreichbarkeit und Tempo.

Die Zwei-Wochen-Frist: dein Recht zu lesen

Ist an dem Vertrag mindestens ein Verbraucher beteiligt – und das ist beim normalen Privatverkauf fast immer der Fall –, soll der Notar den Beteiligten den beabsichtigten Text in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Das steht in § 17 Absatz 2a des Beurkundungsgesetzes.

Die Frist ist kein Formalismus. Sie soll dir Zeit geben, den Entwurf in Ruhe zu lesen, Fragen zu sammeln und wenn nötig einen Fachmann darauf schauen zu lassen. Gerichte haben mehrfach betont, dass die Frist nicht zur freien Verfügung der Beteiligten steht – man kann sie nicht einfach mit einem Satz in der Urkunde wegwischen, weil man es eilig hat.

Wird die Frist nicht eingehalten, ist der Vertrag zwar nicht automatisch unwirksam. Der Notar muss die Gründe aber in der Urkunde vermerken. Wenn du also gedrängt wirst, den Termin auf übermorgen zu legen: Das ist ein Warnsignal, kein Service.

Nutz die zwei Wochen richtig. Ruf im Notariat an und lass dir erklären, was du nicht verstehst – Fragen zum eigenen Entwurf gehören zur Beurkundung und kosten nicht extra. Prüf besonders: Kaufpreis, Zahlungsfrist, Übergabetermin, Inventarliste, Regelungen zu Mängeln und wer welche Kosten trägt.

Was im Kaufvertrag steht

Ein Immobilienkaufvertrag ist selten kürzer als fünfzehn Seiten. Das meiste davon ist Standard. Diese Punkte solltest du trotzdem einzeln prüfen:

• Die BeteiligtenAlle Eigentümer mit vollständigem Namen und Geburtsdatum. Steht die Immobilie mehreren Personen, müssen alle mitwirken oder eine beglaubigte Vollmacht erteilen.
• Der KaufgegenstandGrundbuchbezeichnung, Flurstück, Größe, bei Wohnungen der Miteigentumsanteil und das Sondereigentum samt Keller und Stellplatz.
• Kaufpreis und ZahlungsweiseBetrag, Konto, Zahlungsfrist nach Fälligkeitsmitteilung, Verzugszinsen. Mitverkauftes bewegliches Inventar wird oft getrennt ausgewiesen – das mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, muss aber realistisch bewertet sein.
• Rechte im GrundbuchWas gelöscht wird, was bestehen bleibt. Alte Grundschulden werden in der Regel gelöscht, ein Wegerecht des Nachbarn bleibt.
• Übergabe und LastenwechselWann Besitz, Nutzen, Lasten und die Gefahr auf den Käufer übergehen. Ab diesem Tag zahlt er Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten.
• SachmängelBeim Verkauf gebrauchter Immobilien von privat wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss hilft dir aber nicht, wenn du einen Mangel arglistig verschwiegen hast. Bekannte Mängel gehören deshalb ausdrücklich in die Urkunde.
• Erschließung, Baulasten, AltlastenWas du weißt, muss hinein. Was du nicht weißt, sollte als „nicht bekannt“ formuliert sein, nicht als Zusicherung.
• VollstreckungsunterwerfungDer Käufer unterwirft sich wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung. Damit kommst du im Ernstfall ohne Gerichtsverfahren an dein Geld.
• BelastungsvollmachtDamit darf der Käufer schon vor der Umschreibung eine Grundschuld für seine Bank eintragen lassen – anders bekäme er kein Darlehen. Die Vollmacht ist so gefasst, dass das Geld nur für deinen Kaufpreis verwendet werden darf.

Auflassung und Auflassungsvormerkung: die zwei ähnlichen Wörter

Sie klingen fast gleich und bedeuten Verschiedenes. In Deutschland trennt das Recht zwei Ebenen: das Verpflichtungsgeschäft – der Kaufvertrag – und das Verfügungsgeschäft, also den tatsächlichen Eigentumsübergang.

• Die AuflassungDas ist die Einigung von Käufer und Verkäufer darüber, dass das Eigentum übergehen soll (§ 925 BGB). Sie wird meist im selben Termin gleich mit erklärt. Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Eintragung im Grundbuch.
• Die AuflassungsvormerkungDer Platzhalter im Grundbuch, der dem Käufer seinen Kauf sichert (§ 883 BGB). Sie wird direkt nach der Beurkundung eingetragen. Ab diesem Moment kann die Immobilie nicht mehr wirksam an jemand anderen verkauft, nicht neu belastet und im Fall einer Insolvenz nicht mehr weggenommen werden.

Für dich als Verkäufer heißt das: Vor der Vormerkung wird nicht gezahlt, und ohne Zahlung wird nicht umgeschrieben. Diese Reihenfolge ist der eigentliche Grund, warum ein Immobilienkauf in Deutschland so selten schiefgeht.

Der Termin Schritt für Schritt

Rechne mit 45 bis 90 Minuten. Bei komplizierten Fällen – Erbengemeinschaft, Nießbrauch, Teilverkauf – kann es länger dauern.

• 1. Ausweise prüfenDer Notar stellt die Identität aller Anwesenden fest. Ohne gültiges Ausweisdokument geht es nicht weiter.
• 2. VorbemerkungEr fragt, ob der Entwurf rechtzeitig vorlag und ob es Änderungswünsche gibt. Jetzt ist der Moment für offene Punkte, nicht später.
• 3. VerlesenDer komplette Vertrag wird laut vorgelesen. Das ist Pflicht, nicht Folklore. Unterbrich ruhig, wenn du etwas nicht verstehst – dafür ist er da.
• 4. BelehrungDer Notar erklärt die wichtigen Punkte: Fälligkeit, Verzug, Haftungsausschluss, Vollstreckungsunterwerfung, Grunderwerbsteuer, Kosten.
• 5. ÄnderungenKleinere Anpassungen werden direkt aufgenommen und mit verlesen. Große Änderungen können einen neuen Termin nötig machen.
• 6. UnterschriftenErst alle Beteiligten, dann der Notar mit Siegel. Ab jetzt ist der Vertrag verbindlich – ein Widerrufsrecht gibt es beim beurkundeten Immobilienkauf nicht.
• 7. AbschriftenBeide Seiten bekommen eine beglaubigte Abschrift, in der Regel per Post. Das Original bleibt beim Notariat.

Wenn eine Partei nicht kommen kann, gibt es zwei Wege: eine notariell beglaubigte Vollmacht für eine andere Person – oder die Beurkundung mit einem vollmachtlosen Vertreter, dessen Erklärung später genehmigt wird. Beides funktioniert, kostet aber Zeit und etwas Geld.

Nach dem Termin: was der Notar für dich erledigt

Nach der Unterschrift passiert wochenlang etwas, ohne dass du etwas tun musst. Das Notariat arbeitet eine feste Liste ab:

• Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.
• Anfrage bei der Gemeinde, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt (§§ 24 ff. Baugesetzbuch). In der Regel kommt ein Negativzeugnis, also ein Verzicht.
• Einholen der Löschungsunterlagen bei deiner Bank für alte Grundschulden.
• Einholen weiterer Genehmigungen, etwa der Verwalterzustimmung bei Wohnungen oder einer Genehmigung in Sanierungs- und Milieuschutzgebieten.
• Anzeige des Verkaufs beim Finanzamt für die Grunderwerbsteuer.

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, verschickt das Notariat die Fälligkeitsmitteilung. Das ist der Startschuss für die Zahlung: Ab ihrem Zugang läuft die im Vertrag vereinbarte Frist. Vorher darf niemand Geld verlangen, und vorher solltest du auch keine Schlüssel herausgeben.

Von der Beurkundung bis zur Fälligkeitsmitteilung vergehen typischerweise vier bis acht Wochen. Es hängt davon ab, wie schnell Grundbuchamt, Gemeinde und die Bank des Verkäufers arbeiten.

Die Kaufpreiszahlung: direkt aufs Konto, nur selten übers Anderkonto

Üblich ist heute die direkte Überweisung an den Verkäufer, nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung, innerhalb von meist zehn bis vierzehn Tagen. Ist eine Grundschuld abzulösen, geht ein Teilbetrag direkt an die Bank des Verkäufers und nur der Rest an dich.

Ein Notaranderkonto – ein Treuhandkonto des Notariats – ist die Ausnahme. Es kostet zusätzliche Gebühren und wird nur eingerichtet, wenn es dafür einen berechtigten Sicherungsgrund gibt, etwa bei komplizierten Ablösungen oder ausländischen Beteiligten. Für den Normalfall bietet die Abwicklung ohne Anderkonto dasselbe Maß an Sicherheit, weil die Vormerkung schon eingetragen ist.

Zahlt der Käufer nicht, hast du zwei Hebel: die Verzugszinsen aus dem Vertrag und die Vollstreckungsunterwerfung, mit der du unmittelbar vollstrecken kannst. Im Extremfall kannst du nach Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten. Das kostet Zeit und Nerven – ein sauberer Finanzierungsnachweis vorher ist deutlich angenehmer. Wie du den prüfst, steht im Ablauf beim Verkauf.

Grunderwerbsteuer: was der Käufer ans Land zahlt

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Immobilienkauf an. Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis. Nach dem Gesetz sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner – im Kaufvertrag übernimmt sie aber praktisch immer der Käufer allein.

Der Ablauf: Das Notariat meldet den Verkauf ans Finanzamt. Das schickt den Steuerbescheid, meist zwei bis acht Wochen nach dem Termin. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Ist sie bezahlt, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt sie ans Notariat. Ohne dieses Papier trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht ein.

Wie hoch die Steuer ist, entscheidet jedes Bundesland selbst. Die Spanne ist groß – bei 400.000 Euro Kaufpreis liegen zwischen dem günstigsten und dem teuersten Land 12.000 Euro.

Die Länder dürfen ihre Sätze selbst festlegen und tun das auch – zuletzt gab es Erhöhungen wie Senkungen. Prüf den Satz für dein Bundesland deshalb kurz nach, bevor du damit rechnest.

Die Eintragung im Grundbuch: der letzte Schritt

Wenn der Kaufpreis gezahlt ist, meldest du das dem Notariat. Es beantragt dann die Umschreibung des Eigentums. Dafür müssen dem Grundbuchamt vorliegen: die Auflassung, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, der Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde und die Löschungsunterlagen für die alten Grundschulden.

Die Bearbeitung dauert je nach Amt vier bis zwölf Wochen, in stark ausgelasteten Bezirken auch länger. Das ist der einzige Teil des Verfahrens, den niemand beschleunigen kann.

Für dich als Verkäufer ist das entspannt: Dein Geld hast du zu diesem Zeitpunkt längst. Für den Käufer ist es der Moment, in dem er offiziell Eigentümer wird. Er bekommt danach eine Nachricht vom Grundbuchamt und einen aktualisierten Auszug über das Notariat.

Was Notar und Grundbuchamt kosten – und wer sie trägt

Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen am Kaufpreis. Als Faustregel gilt:

Bei 400.000 Euro Kaufpreis landet man für Beurkundung und Grundbuch also grob bei 4.000 bis 6.000 Euro. Finanziert der Käufer, kommt die Eintragung seiner Grundschuld dazu – dann wird es etwas mehr.

Anders als die Provision sind Notar- und Grundbuchkosten nicht verhandelbar. Was verhandelbar ist, ist die Verteilung im Vertrag – üblich ist die oben beschriebene, üblich heißt aber nicht zwingend.

Was du zum Termin mitbringen musst

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass – für jede anwesende Person.
• Deine Steuer-Identifikationsnummer. Das Notariat braucht sie für die Meldung ans Finanzamt.
• Deine Bankverbindung für den Kaufpreis, am besten schriftlich.
• Angaben zu bestehenden Grundschulden: Bank, Darlehensnummer, aktueller Ablösestand.
• Beglaubigte Vollmachten, wenn du für andere Eigentümer mitunterschreibst.
• Bei Erbfällen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsvermerk.
• Den Entwurf mit deinen Notizen und offenen Fragen.
• Falls vereinbart: die Inventarliste mit den Einzelwerten.

Was du nicht mitbringen musst: Bargeld, einen Scheck oder deinen Anwalt. Wenn du dich unsicher fühlst, darfst du aber jederzeit jemanden mitnehmen – auch eine Person, die einfach nur zuhört.

Die häufigsten Fehler beim Notartermin

• Den Entwurf nicht lesenDie zwei Wochen sind dein Recht. Wer erst beim Vorlesen zuhört, versteht die Hälfte und traut sich dann nicht mehr zu unterbrechen.
• Ohne Finanzierungsnachweis beurkundenEin geplatzter Kauf nach der Beurkundung kostet Geld, Zeit und den guten Ruf des Objekts am Markt.
• Bekannte Mängel weglassenDer Haftungsausschluss schützt dich nicht bei arglistigem Verschweigen. Was du weißt, gehört in die Urkunde – dort schützt es dich sogar.
• Termin und Übergabe verwechselnMit der Unterschrift gehört die Immobilie noch dir. Besitz, Lasten und Gefahr wechseln erst zum vereinbarten Übergabetag, meist nach Zahlung.
• Schlüssel vorab herausgebenNie vor Geldeingang. Auch nicht „nur für den Maler“.
• Nebenabreden mündlich treffenWas nicht in der Urkunde steht, gilt nicht – und kann im schlimmsten Fall den ganzen Vertrag angreifbar machen. Auch der Kaufpreis muss vollständig beurkundet sein.
• Inventar unrealistisch bewertenEine zwanzig Jahre alte Küche mit 40.000 Euro anzusetzen, um Grunderwerbsteuer zu sparen, fällt dem Finanzamt auf.
• Zu viele Änderungen im TerminWer im Termin noch über den Preis verhandelt, verschiebt am Ende den Termin. Klärt das vorher.

Häufige Fragen zum Notartermin

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