IVD, BVFI, RICS und Co.: Was die Logos auf der Maklerwebsite wirklich bedeuten
Unten auf fast jeder Maklerwebsite kleben drei bis fünf Logos in einer Reihe. Verbände, Siegel, Buchstabenkürzel. Sie sollen sagen: Hier ist alles geprüft. Nur was genau geprüft wurde, sagt keins davon.
Diese Seite räumt damit auf. Wir gehen die wichtigsten Kürzel durch, erklären, wer dahintersteckt, und sagen dir bei jedem, was es dir als Verkäufer bringt – und was nicht.
Vorweg das Wichtigste: Eine Verbandsmitgliedschaft ist ein Hinweis. Kein Gütesiegel. Die eigentliche gesetzliche Voraussetzung, um in Deutschland überhaupt Makler sein zu dürfen, ist etwas ganz anderes. Dazu kommen wir gleich.
Kurz gesagt: Der IVD ist der größte deutsche Verband und verlangt von seinen Mitgliedern Fach- und Sachkundenachweis, Fortbildung, Versicherungen und die Einhaltung von Standesregeln – das ist die aussagekräftigste Mitgliedschaft. Der BVFI ist deutlich offener und stärker ein Netzwerk. RICS ist eine internationale Berufsqualifikation, vor allem im Gewerbebereich. Der VDIV (früher DDIV) ist für Verwalter, nicht für Makler. DIN EN 15733 ist eine freiwillige Zertifizierung. Pflicht ist nur die Erlaubnis nach § 34c GewO.
Die einzige echte Pflicht: die Erlaubnis nach § 34c GewO
Fangen wir mit dem an, was zählt. Wer in Deutschland gewerblich Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung. Ohne die darf er den Beruf nicht ausüben. Erteilt wird sie von der zuständigen Stelle vor Ort, meistens dem Gewerbeamt oder der Industrie- und Handelskammer.
Geprüft werden dafür im Kern zwei Dinge: persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Wer in den letzten fünf Jahren wegen Betrug, Untreue, Unterschlagung, Hehlerei oder einer Insolvenzstraftat verurteilt wurde, bekommt keine Erlaubnis. Wer in der Insolvenz steckt oder im Schuldnerverzeichnis steht, auch nicht.
Und jetzt der Punkt, den viele nicht wissen: Eine fachliche Qualifikation wird dabei nicht verlangt. Die Behörde prüft nicht, ob jemand eine Immobilie bewerten kann, ein Exposé schreiben kann oder weiß, was eine Teilungserklärung ist. Sie prüft, ob er ein ehrlicher Kaufmann ist.
Die Berufsbezeichnung „Immobilienmakler“ ist in Deutschland außerdem nicht geschützt. Anders als beim Arzt, Anwalt oder Steuerberater kann sich jeder so nennen, der die Erlaubnis hat.
Dazu kommt eine gesetzliche Weiterbildungspflicht: 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren, geregelt in der Gewerbeordnung und näher ausgeführt in der Makler- und Bauträgerverordnung. Das gilt für Makler und für Wohnimmobilienverwalter. 20 Stunden in drei Jahren sind allerdings knapp sieben Stunden im Jahr – ein Mindestmaß, kein Qualitätsbeweis.
Warum das für dich wichtig ist
Weil die gesetzliche Hürde niedrig ist, sagen freiwillige Nachweise umso mehr. Wer sich einem Verband mit echten Aufnahmevoraussetzungen anschließt oder sich zertifizieren lässt, tut mehr, als er müsste. Genau deshalb schauen wir uns diese Nachweise auf unseren Städteseiten an – und deshalb solltest du wissen, welcher davon was bedeutet.
IVD – Immobilienverband Deutschland
Der IVD ist der größte und wichtigste Berufsverband der deutschen Immobilienwirtschaft. Er ist aus der Fusion zweier älterer Verbände entstanden, dem Ring Deutscher Makler und dem Verband Deutscher Makler. Heute sind rund 6.200 Mitgliedsunternehmen organisiert: Makler, Verwalter, Sachverständige, Finanzdienstleister, Projektentwickler und Bauträger. Der Verband ist in Regionalverbände gegliedert – Nord, West, Mitte, Mitte-Ost, Süd und Berlin-Brandenburg.
Was Mitglieder mitbringen müssen: Wer aufgenommen werden will, muss seine Sach- und Fachkunde nachweisen. Das ist der entscheidende Unterschied zu einer reinen Anmeldung. Dazu kommen verpflichtende Versicherungen – eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung und eine Vertrauensschadenversicherung –, regelmäßige Fortbildung sowie die Anerkennung der IVD-Standesregeln und Wettbewerbsregeln. Bei Streit gibt es einen Ombudsmann, den Mitglieder anerkennen müssen.
Was dir das bringt: Wenn dein Makler im IVD ist, hat jemand außer der Gewerbebehörde auf seine Qualifikation geschaut. Er ist gegen eigene Fehler versichert, und bei einem Streit gibt es eine Anlaufstelle außerhalb des Gerichts. Das ist real und mehr, als das Gesetz verlangt.
Was es nicht bedeutet: Der IVD verkauft dein Haus nicht. Ein IVD-Mitglied kann trotzdem schlecht organisiert sein, deine Anrufe nicht beantworten oder deinen Kiez nicht kennen. Die Mitgliedschaft sagt etwas über die Voraussetzungen aus, nicht über die tägliche Arbeit.
Praktischer Tipp: Prüf die Mitgliedschaft im Mitgliederverzeichnis des Verbands, nicht anhand des Logos auf der Website. Ein Logo lässt sich einfügen, auch wenn die Mitgliedschaft längst beendet ist.
BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft
Der BVFI ist deutlich jünger als der IVD und wurde vor gut anderthalb Jahrzehnten gegründet. Er gibt über 10.000 Mitgliedschaften an, verteilt auf Landes- und Regionaldirektionen, und richtet sich ausdrücklich an Makler, Immobilienunternehmer, Investoren und Berufseinsteiger.
Der Charakter ist ein anderer. Der BVFI versteht sich stark als Netzwerk, Weiterbildungsanbieter und Dealplattform – also als Ort, an dem Makler untereinander Kontakte und Objekte tauschen und sich fortbilden. Dazu gehört eine eigene Akademie.
Was dir das bringt: Ein Makler mit BVFI-Anbindung hat ein größeres Netzwerk und nutzt Fortbildungsangebote. Für dich kann das heißen: Er erreicht über Kollegen auch Käufer, die dein Inserat nie gesehen hätten.
Was es nicht bedeutet: Die Aufnahme ist erkennbar niedrigschwelliger als beim IVD; öffentlich einsehbare, strenge Zugangsprüfungen nennt der Verband nicht. Eine BVFI-Mitgliedschaft ist deshalb kein Qualifikationsnachweis in dem Sinne, wie es der IVD-Fach- und Sachkundenachweis ist. Sie sagt eher etwas über die Vernetzung als über die Prüfung.
Missverstehe das nicht als Kritik am einzelnen Makler. Viele sehr gute Büros sind dort organisiert. Nur solltest du das Logo entsprechend gewichten.
RICS – die internationale Berufsqualifikation
RICS steht für Royal Institution of Chartered Surveyors, ein britischer Berufsverband mit königlicher Charta, gegründet im 19. Jahrhundert und mit Sitz in London. Weltweit sind rund 150.000 Fachleute in über 140 Ländern organisiert, in Deutschland mehrere Tausend.
RICS ist eigentlich kein Verband im deutschen Sinne, sondern eine Berufsqualifikation. Der Weg dorthin führt über ein strukturiertes Prüfverfahren, das Assessment of Professional Competence – kurz APC. Erst danach darf man den Titel MRICS führen. Wer viele Jahre auf diesem Niveau gearbeitet hat, kann zum FRICS ernannt werden.
Bekannt ist RICS vor allem für seine Bewertungsstandards, das sogenannte Red Book. Wer nach diesen Standards bewertet, arbeitet nach international anerkannten Regeln.
Was dir das bringt: Ein MRICS hinter dem Namen ist der aussagekräftigste Qualifikationsnachweis in dieser Liste. Er ist geprüft, nicht beantragt.
Was es nicht bedeutet: RICS ist stark im gewerblichen Bereich, in der Bewertung und im institutionellen Geschäft zu Hause. Für den Verkauf deiner Eigentumswohnung brauchst du keinen MRICS – und die meisten guten Wohnimmobilienmakler haben ihn nicht. Wenn du dagegen ein größeres Objekt, ein Zinshaus oder ein Gewerbeobjekt verkaufst und ein belastbares Wertgutachten brauchst, ist das ein sehr relevantes Kürzel.
DDIV und VDIV – der Verband der Immobilienverwalter
Hier ist zuerst eine Klarstellung nötig, denn das Kürzel DDIV wird oft falsch verwendet. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter wurde Ende der 1980er Jahre gegründet und hat sich inzwischen umbenannt: Er heißt heute Verband der Immobilienverwalter Deutschland, kurz VDIV Deutschland. Wenn du irgendwo noch DDIV liest, ist derselbe Verband gemeint.
Der VDIV vertritt rund 4.100 Unternehmen, die hauptberuflich Immobilien verwalten, organisiert in Landesverbänden. Zusammen betreuen sie mehrere Millionen Wohneinheiten, überwiegend im Wohnungseigentum.
Der wichtigste Punkt für dich: Das ist ein Verband für Verwalter, nicht für Makler. Wenn ein Büro dieses Logo führt, macht es in der Regel auch Hausverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung. Über die Verkaufsqualität sagt es nichts.
Interessant wird es trotzdem in zwei Fällen. Erstens: Wenn du eine vermietete Wohnung verkaufst und die Verwaltung gleich im Haus lassen willst. Zweitens: Wenn du selbst eine Verwaltung suchst. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist der zertifizierte Verwalter inzwischen der gesetzliche Maßstab für eine ordnungsgemäße Verwaltung – das ist eine eigene Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer und hat mit der Verbandsmitgliedschaft nichts zu tun.
RDM und VDM: warum du diese Kürzel noch findest
Manchmal steht auf einer Maklerwebsite noch „Mitglied im RDM“ oder „VDM“. Beide Verbände gibt es so nicht mehr.
Der Ring Deutscher Makler, RDM, war jahrzehntelang der klassische deutsche Maklerverband. Der Verband Deutscher Makler, VDM, war der zweite große. Beide haben sich vor rund zwei Jahrzehnten zum IVD zusammengeschlossen. Seitdem ist der IVD der Nachfolger beider.
Wenn du ein RDM- oder VDM-Logo siehst, heißt das eine von zwei Sachen. Entweder ist es ein sehr traditionsreiches Büro, das die alte Zugehörigkeit aus Stolz weiterführt – dann steht meistens der IVD daneben. Oder die Website ist seit vielen Jahren nicht angefasst worden.
Das Zweite ist kein gutes Zeichen. Eine Website, die veraltete Verbandsangaben zeigt, wird auch dein Exposé nicht mit besonderer Sorgfalt pflegen. Frag im Zweifel einfach nach, ob die Mitgliedschaft aktuell ist. Die Antwort verrät dir mehr als das Logo.
DIN EN 15733 – die europäische Norm für Immobilienmakler
DIN EN 15733 ist eine europäische Norm mit dem sperrigen Titel „Dienstleistungen von Immobilienmaklern“. Sie beschreibt, welche Mindestanforderungen ein Immobilienmakler bei der Erbringung seiner Dienstleistung erfüllen soll: welche Qualifikation und Erfahrung er mitbringt, wie er seine Kunden informiert, wie ein Auftrag transparent gestaltet wird, wie er versichert ist und wie er mit Beschwerden umgeht.
Wichtig ist der Charakter: Eine Norm ist kein Gesetz. Niemand muss sie einhalten. Ein Makler kann sich aber freiwillig von einer unabhängigen Stelle prüfen und zertifizieren lassen. Dann darf er sich „geprüfter Immobilienmakler nach DIN EN 15733“ nennen.
Was dir das bringt: Jemand von außen hat nachgesehen, ob die Abläufe stimmen. Das ist mehr als eine Selbstauskunft. Und es kostet den Makler Geld und Aufwand – wer das freiwillig auf sich nimmt, meint es meistens ernst.
Was es nicht bedeutet: Die Norm prüft Prozesse und Mindestanforderungen, nicht Talent. Ein zertifizierter Makler bekommt für deine Wohnung nicht automatisch mehr Geld als ein nicht zertifizierter. Und die Zertifizierung ist nicht so verbreitet, dass ihr Fehlen gegen ein Büro spricht. Sehr viele hervorragende Makler haben sie schlicht nicht.
Achte außerdem auf die Formulierung. „Zertifiziert nach DIN EN 15733“ heißt: geprüft. „Arbeitet nach DIN EN 15733“ heißt: Wir haben die Norm gelesen. Das ist ein Unterschied.
Welche Pflichten Mitglieder wirklich haben
Hier die wichtigsten Punkte im direkten Vergleich. Beachte, dass die gesetzliche Zeile für alle gilt – auch für Makler ohne jede Mitgliedschaft.
| Nachweis | Wer dahintersteckt | Wird geprüft | Aussagekraft für dich |
|---|---|---|---|
| Erlaubnis § 34c GewO | Gewerbeamt oder IHK | Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse. Keine Fachprüfung. | Pflicht. Fehlt sie, ist das ein Ausschlussgrund – aber sie ist keine Auszeichnung. |
| Weiterbildung 20 Stunden | Gesetzlich vorgeschrieben | 20 Stunden in drei Kalenderjahren, nachzuweisen gegenüber der Behörde | Mindestmaß. Frag lieber, was er zuletzt konkret gelernt hat. |
| IVD | Immobilienverband Deutschland | Sach- und Fachkundenachweis, Vermögensschaden- und Vertrauensschadenversicherung, Fortbildung, Standesregeln, Ombudsmann | Der aussagekräftigste deutsche Verband für Wohnimmobilienmakler. |
| BVFI | Bundesverband für die Immobilienwirtschaft | Netzwerk- und Akademiestrukturen, Ethikrichtlinien; keine öffentlich dokumentierte strenge Zugangsprüfung | Zeigt Vernetzung und Fortbildungsinteresse, ist aber kein Qualifikationsnachweis. |
| RICS (MRICS/FRICS) | Royal Institution of Chartered Surveyors | Strukturiertes Prüfverfahren (APC) mit Abschlussbewertung, Berufsstandards, Bewertungsregeln | Sehr stark – vor allem bei Bewertung, Gewerbe und großen Objekten. |
| VDIV (früher DDIV) | Verband der Immobilienverwalter Deutschland | Verband der hauptberuflichen Verwaltungsunternehmen | Sagt etwas über Verwaltung, nichts über Verkauf. |
| DIN EN 15733 | Europäische Norm, geprüft von Zertifizierungsstellen | Anforderungen an Qualifikation, Information, Auftragsgestaltung, Versicherung, Beschwerden | Freiwillig, gut – aber ihr Fehlen ist kein Minuspunkt. |
Zwei Dinge werden häufig verwechselt. Erstens die Berufshaftpflicht. Eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ist für Immobilienmakler gesetzlich nicht vorgeschrieben – anders als für Wohnimmobilienverwalter, bei denen sie sogar Voraussetzung für die Erlaubnis ist. Verbände wie der IVD verlangen sie aber von ihren Mitgliedern. Frag deshalb aktiv danach: Sie greift, wenn dein Makler einen Fehler macht, der dich Geld kostet.
Zweitens die Fortbildung. Die gesetzlichen 20 Stunden in drei Jahren sind der Boden, nicht die Decke. Verbandsmitglieder verpflichten sich in der Regel zu mehr. Aber auch hier gilt: Die Stundenzahl sagt nichts über den Inhalt. Ein Makler, der dir erzählen kann, was sich zuletzt bei Energieausweisen oder im Wohnungseigentumsrecht geändert hat, ist mehr wert als eine Teilnahmebescheinigung.
Was eine Mitgliedschaft aussagt – und was nicht
Fassen wir ehrlich zusammen.
Eine Mitgliedschaft sagt aus: Der Makler hat Geld und Zeit investiert, um dazuzugehören. Bei Verbänden mit echter Aufnahmeprüfung hat jemand außer der Behörde auf seine Qualifikation geschaut. Er ist in ein Regelwerk eingebunden und im besten Fall versichert. Und er hat eine Stelle über sich, bei der man sich beschweren kann.
Eine Mitgliedschaft sagt nicht aus: Ob er deinen Kiez kennt. Ob er zurückruft. Ob er ehrlich bewertet oder dir einen Wunschpreis nennt, um den Auftrag zu bekommen. Ob seine Fotos gut sind. Ob er die Bonität deiner Käufer prüft. Ob er dir während der Vermarktung Bescheid gibt. Also: fast nichts von dem, was am Ende über deinen Verkauf entscheidet.
Deshalb unser Rat: Nutze Logos als Filter, nicht als Entscheidung. Sie helfen dir, von zwanzig Büros auf fünf zu kommen. Welches der fünf das richtige ist, entscheidet sich im Gespräch an deinem Küchentisch – daran, wie der Makler seinen Preis begründet und ob er dir auch die Nachteile deiner Immobilie sagt. Die passenden Fragen dafür stehen im Ratgeber Guten Makler erkennen.
Und noch ein praktischer Hinweis: Prüf jede Mitgliedschaft im Verzeichnis des Verbands. Alle größeren Verbände führen öffentliche Mitgliederlisten. Das dauert zwei Minuten und ist der einzige Weg, ein Logo zu überprüfen. Genau so machen wir es auch, wenn wir Büros für unsere Städteseiten auswählen – nachzulesen unter So vergleichen wir.
Passend dazu
Häufige Fragen zu Immobilienverbänden
Muss ein Immobilienmakler in einem Verband sein?
Nein. Verbandsmitgliedschaften sind in Deutschland freiwillig. Gesetzlich vorgeschrieben ist nur die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Es gibt sehr gute Makler ohne jede Mitgliedschaft – und Mitglieder, die schlecht arbeiten. Die Mitgliedschaft ist ein Hinweis, kein Gütesiegel.
Was ist der Unterschied zwischen IVD und BVFI?
Der IVD ist der größere und ältere Verband mit rund 6.200 Mitgliedsunternehmen. Er verlangt für die Aufnahme einen Sach- und Fachkundenachweis, dazu Versicherungen, Fortbildung und die Einhaltung von Standesregeln. Der BVFI ist jünger, gibt über 10.000 Mitgliedschaften an und versteht sich stärker als Netzwerk und Weiterbildungsanbieter. Als Qualifikationsnachweis ist die IVD-Mitgliedschaft aussagekräftiger.
Was bedeutet DIN EN 15733 bei einem Makler?
Das ist eine europäische Norm für Dienstleistungen von Immobilienmaklern. Sie beschreibt Mindestanforderungen an Qualifikation, Kundeninformation, Auftragsgestaltung, Versicherung und Beschwerdebearbeitung. Makler können sich freiwillig danach zertifizieren lassen – geprüft von einer unabhängigen Stelle. Achte auf die Formulierung: „zertifiziert nach“ heißt geprüft, „arbeitet nach“ heißt nur, dass er die Norm kennt.
Was heißt MRICS hinter einem Namen?
MRICS steht für Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors. Den Titel bekommt man erst nach einem strukturierten Prüfverfahren, dem Assessment of Professional Competence. Es ist der anspruchsvollste Nachweis in dieser Reihe, aber vor allem im gewerblichen Bereich und in der Bewertung verbreitet. Für den Verkauf einer normalen Eigentumswohnung brauchst du ihn nicht.
Gibt es den DDIV noch?
Ja, aber unter anderem Namen. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter heißt heute VDIV Deutschland, also Verband der Immobilienverwalter Deutschland. Es ist ein Verband für Immobilienverwalter, nicht für Makler. Wenn ein Büro dieses Logo führt, macht es meistens auch Hausverwaltung. Über die Qualität beim Verkauf sagt es nichts.
Fazit: Logos sind ein Filter, kein Urteil
Pflicht ist nur die Erlaubnis nach § 34c GewO – und die prüft Ehrlichkeit, nicht Können. Alles andere ist freiwillig. Von den freiwilligen Nachweisen sagt eine IVD-Mitgliedschaft bei Wohnimmobilien am meisten, weil sie Fachkunde, Versicherung und Fortbildung verlangt. RICS ist stärker, aber vor allem im Gewerbe- und Bewertungsgeschäft zu Hause. Der BVFI zeigt Vernetzung. Der VDIV gehört zu den Verwaltern. DIN EN 15733 ist ein schöner Pluspunkt, dessen Fehlen niemandem schadet.
Nimm die Logos also, um deine Liste zu kürzen. Entscheide dann nach dem Gespräch. Der beste Makler ist nicht der mit den meisten Siegeln im Fußbereich der Website, sondern der, der dir erklären kann, warum dein Preis dein Preis ist.
Makler in deiner Stadt
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Hinweis: Diese Übersicht ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung. Aufnahmevoraussetzungen, Mitgliederzahlen und Regelwerke der Verbände können sich ändern. Maßgeblich sind immer die Satzungen und Angaben der Verbände selbst. Bei rechtlichen Fragen zum Maklervertrag entscheiden im Zweifel Notar oder Anwalt.