Maklerprovision: Was ein Immobilienmakler kostet und wer sie am Ende zahlt

Der Makler sitzt bei dir am Küchentisch, schiebt dir einen Vertrag hin und sagt einen Satz, den fast jeder schon gehört hat: „Die Provision zahlt sowieso der Käufer.“ Bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus stimmt das seit einer Gesetzesänderung nicht mehr. Wer das nicht weiß, zahlt schnell mehrere tausend Euro mehr als nötig.

Auf dieser Seite steht, wie die Maklercourtage funktioniert, wer sie zahlen muss, was sie in deinem Bundesland üblicherweise kostet und ab wann sie überhaupt anfällt. Ohne Fachchinesisch, dafür mit den Paragrafen dazu, falls du nachlesen willst.

Wie die Maklerprovision funktioniert: Geld gibt es nur bei Erfolg

Die Maklerprovision heißt im Fachjargon Courtage oder Maklerlohn. Sie ist ein Erfolgshonorar. Das heißt: Der Makler bekommt sein Geld nur, wenn durch seine Arbeit ein Kaufvertrag zustande kommt. Kommt kein Vertrag zustande, bekommt er nichts – egal wie viele Besichtigungen er gemacht hat.

Damit überhaupt ein Anspruch entsteht, müssen drei Dinge zusammenkommen. Erstens ein wirksamer Maklervertrag. Zweitens eine Leistung des Maklers: Er muss dir entweder einen Käufer nachweisen oder den Vertrag vermitteln. Drittens ein Kaufvertrag, der auf diese Leistung zurückgeht.

Wichtig ist die Form. Ein Maklervertrag über den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses braucht Textform (§ 656a BGB). Textform heißt: schriftlich, per E-Mail oder als PDF – aber nicht mündlich. Ein Handschlag am Gartenzaun reicht nicht. Wer dir sagt, das sei doch alles besprochen, hat keinen Anspruch.

Die Teilungspflicht: Der Verkäufer darf nie weniger zahlen als der Käufer

Früher war es in vielen Regionen normal, dass der Käufer die komplette Provision trug. Der Verkäufer beauftragte den Makler, zahlen musste die andere Seite. Das ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern vorbei. Die Regeln stehen in den §§ 656a bis 656d BGB.

Das Prinzip ist einfach: Die Kosten werden geteilt. Und der, der den Makler beauftragt hat, muss mindestens die Hälfte selbst tragen.

• Makler für beide SeitenArbeitet der Makler für Käufer und Verkäufer, dürfen sich beide nur in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Verzichtet er gegenüber einer Seite, verliert er den Anspruch gegen beide.
• Makler für eine SeiteHat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, darf sie die Kosten höchstens zur Hälfte weitergeben (§ 656d BGB). Ihr eigener Anteil muss mindestens genauso hoch bleiben.
• Zahlung zuerst, Erstattung danachDie zweite Hälfte wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seine eigene Hälfte gezahlt und das nachgewiesen hat.
• Nicht abdingbarVereinbarungen, die davon abweichen, sind unwirksam. Man kann sich also nicht „einigen“, dass der Käufer doch alles zahlt.

Übersetzt in den Alltag heißt das: Wenn du als Eigentümer einen Makler beauftragst und ihm drei Prozent versprichst, kannst du höchstens drei Prozent an den Käufer weiterreichen. Nicht sechs. Und du zahlst deine Hälfte zuerst.

Die Teilung gilt nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB), also privat kauft und nicht gewerblich. Kauft eine Immobilienfirma dein Haus, greift die Schutzregel nicht.

Wann die Teilungspflicht nicht gilt

Die Regel schützt private Käufer von selbst genutztem Wohnraum. Alles andere fällt heraus. Das ist der Punkt, an dem viele Verkäufer überrascht werden – im Guten wie im Schlechten.

Wenn du also ein Mehrfamilienhaus verkaufst, ist die Verhandlung wieder offen. Das kann ein echter Vorteil sein. Es kann aber auch bedeuten, dass ein Käufer wegen der hohen Nebenkosten zögert. Sprich das früh an.

Übliche Provisionssätze nach Bundesland

Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Provisionssatz. Kein Gesetz, keine Gebührenordnung, keine Verbandstabelle mit Verbindlichkeit. Die folgenden Zahlen sind das, was in den Bundesländern üblich geworden ist. Sie sind Gewohnheit, nicht Vorschrift – und damit verhandelbar.

Alle Werte verstehen sich inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer und beziehen sich auf den Kaufpreis. Aus drei Prozent netto werden mit Steuer 3,57 Prozent. Wenn dir jemand „drei Prozent“ nennt, frag immer nach, ob die Mehrwertsteuer schon drin ist.

Wann die Provision fällig wird

Die Courtage wird fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist. Nicht vorher. Nicht bei der Reservierung, nicht bei der Einigung per Handschlag, nicht nach der zehnten Besichtigung.

Drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

• Es gibt einen wirksamen Maklervertrag in Textform.
• Der Makler hat nachgewiesen oder vermittelt – der Käufer kommt also über ihn.
• Der Kaufvertrag ist notariell beurkundet.

Nach der Beurkundung stellt der Makler seine Rechnung. Üblich ist eine Zahlungsfrist von etwa einer bis zwei Wochen. Manche Verträge koppeln die Zahlung zusätzlich an die Kaufpreiszahlung – das ist für dich als Verkäufer angenehmer, weil dann erst Geld fließt, wenn auch Geld ankommt. Frag danach, es ist verhandelbar.

Achtung bei der Reihenfolge: Wenn nur du den Makler beauftragt hast, wird der Anteil des Käufers erst fällig, nachdem du deinen Anteil bezahlt und den Nachweis vorgelegt hast. Das steht so im Gesetz und lässt sich nicht umdrehen.

Alleinauftrag, einfacher Auftrag, qualifizierter Alleinauftrag

Wie du den Makler bindest, entscheidet mit darüber, wie viel Energie er in deinen Verkauf steckt. Es gibt drei gängige Varianten.

In der Praxis ist der Alleinauftrag der Normalfall. Er ist für dich nicht schlechter, sondern meistens besser: Ein Makler, der weiß, dass er der Einzige ist, investiert in Fotos, Grundrisse und Anzeigen. Bei einem Allgemeinauftrag rennen drei Makler mit demselben Objekt durch die Portale. Das sieht nach Ladenhüter aus und drückt den Preis.

Worauf du achten solltest: Ein Alleinauftrag wird befristet. Üblich sind drei bis sechs Monate, oft mit stillschweigender Verlängerung. Lass dich nicht unbefristet binden. Und lass dir eine Klausel geben, die regelt, was passiert, wenn du den Käufer selbst findest.

Provision verhandeln: Das geht öfter, als du denkst

Weil kein Gesetz den Satz vorgibt, ist er Verhandlungssache. Ein Makler wird das nicht von sich aus anbieten. Aber er sagt auch selten nein, wenn das Objekt gut ist.

• Hoher KaufpreisBei teuren Objekten ist der Prozentsatz oft flexibler, weil die absolute Summe trotzdem stimmt.
• Leicht verkäufliches ObjektGefragte Lage, guter Zustand, klare Unterlagen: weniger Aufwand, mehr Spielraum.
• Mehrere ObjekteWer zwei Wohnungen aus einem Nachlass verkauft, verhandelt anders als bei einer.
• Zwei Angebote einholenLass dir von zwei Büros ein Angebot machen. Nicht nur der Preis zählt, sondern was dafür drin ist.
• Leistung schriftlichFrag, welche Leistungen enthalten sind: Fotos, Grundrisse, Energieausweis, Bonitätsprüfung, Notarbegleitung.
• ErfolgsstaffelManche Makler lassen sich auf eine niedrigere Basis plus Bonus bei hohem Verkaufspreis ein.

Ein Warnhinweis zum Feilschen: Der billigste Makler ist selten der günstigste. Ein Prozentpunkt Ersparnis bringt dir nichts, wenn der Verkaufspreis am Ende fünf Prozent niedriger liegt. Verhandle über den Satz, aber entscheide über die Qualität.

Keine Vorkasse für Fotos, Exposé oder Inserate

Die wichtigste Regel dieser Seite in einem Satz: Ein seriöser Immobilienmakler verlangt vorher kein Geld.

Fotos, Grundrisszeichnungen, das Exposé, die Anzeigen auf den Portalen, Besichtigungen, Interessentenverwaltung – all das ist seine Investition. Er trägt das Risiko, dass sich der Aufwand nicht lohnt. Genau dafür bekommt er im Erfolgsfall mehrere tausend Euro.

Wenn dich jemand um eine „Vermarktungspauschale“, „Aufwandsentschädigung“ oder „Startgebühr“ bittet, bevor überhaupt etwas passiert ist, dann hat dieses Geschäftsmodell nichts mit dem Verkauf deiner Immobilie zu tun. Es lebt von der Gebühr, nicht vom Erfolg. Steh auf und geh.

Häufige Fragen zur Maklerprovision

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