Erbbaurecht: Dein Haus, fremder Boden – was beim Verkauf zählt

Ein Reihenhaus, 40.000 Euro unter dem Preis vergleichbarer Objekte in derselben Straße. Zu schön, um wahr zu sein? Meistens steht dann im Exposé ein Wort, das viele überlesen: Erbbaurecht. Das Haus gehört dir, der Boden darunter gehört jemand anderem, und dafür zahlst du jeden Monat.

Das Erbbaurecht ist kein Trick und kein Nachteil an sich. Es ist ein eigenes, sehr altes Rechtsinstrument mit klaren Regeln. Beim Verkauf entscheidet vor allem eine Zahl darüber, wie leicht oder schwer es wird: die Restlaufzeit.

Kurz gesagt: Beim Erbbaurecht gehört dir das Gebäude, nicht das Grundstück – dafür zahlst du dem Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins, und das Recht ist verkäuflich und vererbbar.

Was das genau bedeutet

Geregelt ist alles im Erbbaurechtsgesetz. Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Rechtlich wird es wie ein Grundstück behandelt: Es bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, und es kann verkauft, vererbt und mit einer Grundschuld belastet werden.

Ausgegeben werden Erbbaurechte vor allem von Kirchen, Städten, Kommunen und Stiftungen – also von Eigentümern, die Grundstücke langfristig behalten wollen, statt sie zu verkaufen. Übliche Laufzeiten liegen zwischen 60 und 99 Jahren, vereinbart wird das frei.

Für den Käufer ist der Vorteil offensichtlich: Er muss das Grundstück nicht bezahlen. Bei einem Bodenwert von 200.000 Euro senkt das den Kaufpreis massiv. Dafür läuft eine dauerhafte Zahlung mit, und das Recht endet irgendwann.

Ein wichtiger Punkt, der oft überrascht: Grunderwerbsteuer fällt trotzdem an. Auch wenn du kein Grundstück kaufst, behandelt das Steuerrecht den Erwerb eines Erbbaurechts wie einen Grundstückserwerb.

Erbbauzins: Höhe und Anpassung

Der Erbbauzins ist die Gegenleistung für die Nutzung des Bodens. Er wird meist als Prozentsatz des Bodenwerts vereinbart und liegt in der Praxis häufig zwischen etwa drei und fünf Prozent pro Jahr. Bei sozial motivierten Vergaben durch Kommunen und Kirchen sind auch deutlich niedrigere Sätze verbreitet.

Wichtig ist die Anpassungsklausel. Fast jeder Vertrag enthält eine, sonst wäre der Zins nach Jahrzehnten wertlos. Für Erbbaurechte, die Wohnzwecken dienen, hat der Gesetzgeber allerdings eine Bremse eingebaut: Nach § 9a des Erbbaurechtsgesetzes kann eine Erhöhung nur verlangt werden, soweit sie unter Berücksichtigung aller Umstände nicht unbillig ist. Als unbillig gilt in der Regel eine Erhöhung, die über die seit Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Reine Grundstückswertsteigerungen bleiben dabei außer Betracht. Und eine Erhöhung darf frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss und danach jeweils drei Jahre nach der letzten Erhöhung verlangt werden.

Punkt Typische Regelung Worauf du achtest
Laufzeit 60 bis 99 Jahre Wie viel Restlaufzeit bleibt? Alles unter 40 Jahren wird beim Verkauf schwierig
Erbbauzins Meist 3 bis 5 Prozent des Bodenwerts pro Jahr Absoluter Jahresbetrag – Käufer rechnen ihn wie eine zweite Rate
Anpassung Index- oder Wertsicherungsklausel Bei Wohnzwecken greift die Billigkeitsgrenze des § 9a ErbbauRG, frühestens alle drei Jahre
Zustimmung beim Verkauf Häufig vereinbart Ohne Zustimmung kein wirksamer Verkauf – früh einholen
Entschädigung am Ende Frei vereinbar, mit gesetzlicher Untergrenze in bestimmten Fällen Wie viel Prozent des Gebäudewerts stehen im Vertrag?

Ein Beispiel: 22 Jahre Restlaufzeit

Du hast vor Jahrzehnten ein Erbbaurecht mit 75 Jahren Laufzeit erworben und darauf ein Haus gebaut. Übrig sind noch 22 Jahre. Ein Interessent will kaufen – und seine Bank sagt Nein.

Der Grund ist banal: Viele Banken verlangen, dass das Darlehen deutlich vor dem Ende des Erbbaurechtsvertrags getilgt ist, oft mit einem Sicherheitsabstand von rund 15 Jahren. Bei 22 Jahren Restlaufzeit bleiben also sieben Jahre Tilgungszeit. Das schafft kaum ein normaler Käufer.

Was hilft, ist eins: mit dem Grundstückseigentümer über eine Verlängerung sprechen, bevor du vermarktest. Viele Kirchen und Kommunen verlängern gegen einen angepassten Erbbauzins – manchmal auch gegen eine Einmalzahlung. Ein Erbbaurecht mit frisch verlängerter Laufzeit von 60 Jahren ist ein ganz anderes Produkt als eines mit 22 Jahren Rest. Der Aufwand für ein paar Telefonate und einen Notartermin ist oft die lohnendste Stunde deines gesamten Verkaufsprozesses.

Was du als Verkäufer beachten musst

  • Zustimmung des GrundstückseigentümersIst im Vertrag vereinbart, dass die Veräußerung seiner Zustimmung bedarf, brauchst du sie. Verweigern darf er sie nach § 7 ErbbauRG nur aus bestimmten Gründen – etwa wenn der Zweck des Erbbaurechts gefährdet wird oder der Käufer keine Gewähr für die ordnungsgemäße Erfüllung bietet. Wird sie ohne ausreichenden Grund verweigert, kann das Amtsgericht sie ersetzen.
  • Vertrag vorher lesenZustimmungsvorbehalt, Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers, Heimfallgründe, Anpassungsklausel, Entschädigungsregelung, Nutzungsbindungen: Das alles steht im Erbbaurechtsvertrag und im Erbbaugrundbuch, nicht im Kaufvertrag.
  • Restlaufzeit ehrlich kommunizierenSie ist der wichtigste Preisfaktor. Sie zu verschweigen bringt nichts – die Bank des Käufers findet sie ohnehin.
  • Beide Grundbücher vorlegenKäufer und Bank wollen das Erbbaugrundbuch und in der Regel auch das Grundbuch des belasteten Grundstücks sehen.
  • Verlängerung prüfenBei kurzer Restlaufzeit ist das Gespräch mit dem Grundstückseigentümer der wirksamste Hebel auf deinen Preis.

Heimfall und was am Ende der Laufzeit passiert

Der Heimfall ist der Notausgang des Grundstückseigentümers. Im Vertrag wird vereinbart, unter welchen Bedingungen er das Erbbaurecht zurückverlangen kann – typischerweise bei ausbleibendem Erbbauzins über einen bestimmten Zeitraum, bei Verwahrlosung des Gebäudes oder bei vertragswidriger Nutzung. Tritt ein Heimfallgrund ein, kann er die Übertragung des Erbbaurechts auf sich verlangen. Eine Entschädigung ist dabei üblich, ihre Höhe steht im Vertrag.

Läuft das Erbbaurecht dagegen einfach durch Zeitablauf aus, geht das Bauwerk auf den Grundstückseigentümer über. Dafür schuldet er nach § 27 ErbbauRG eine Entschädigung. Höhe, Zahlungsweise und sogar der Ausschluss der Entschädigung können im Vertrag vereinbart werden – hier ist also viel Gestaltungsfreiheit.

Eine gesetzliche Untergrenze gibt es allerdings für eine bestimmte Gruppe: Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt worden, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des Zeitwerts des Bauwerks betragen; auf eine abweichende Vereinbarung kann sich der Grundstückseigentümer dann nicht berufen. Der Grundstückseigentümer kann die Entschädigung außerdem abwenden, indem er das Erbbaurecht verlängert – lehnt der Berechtigte die Verlängerung ab, entfällt der Anspruch.

Häufige Fragen zum Erbbaurecht

Kann ich ein Erbbaurecht einfach verkaufen?

Grundsätzlich ja, es ist veräußerlich und vererblich. In den meisten Verträgen ist allerdings vereinbart, dass die Veräußerung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Er darf sie nach § 7 ErbbauRG nur verweigern, wenn der Zweck des Erbbaurechts erheblich gefährdet wird oder der Käufer keine Gewähr für die ordnungsgemäße Erfüllung bietet. Wird die Zustimmung ohne ausreichenden Grund verweigert, kann sie das Amtsgericht ersetzen.

Wie hoch ist der Erbbauzins üblicherweise?

In der Praxis meist zwischen etwa drei und fünf Prozent des Bodenwerts pro Jahr; bei sozial motivierten Vergaben durch Kommunen und Kirchen liegt er oft darunter. Die Höhe ist frei vereinbar. Bei Erbbaurechten für Wohnzwecke bremst § 9a ErbbauRG die Erhöhungen: Sie dürfen nicht unbillig sein, orientieren sich an der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und sind frühestens alle drei Jahre möglich.

Warum ist die Restlaufzeit so wichtig?

Weil sie über die Finanzierbarkeit entscheidet. Viele Banken verlangen, dass ein Darlehen deutlich vor Ende des Erbbaurechtsvertrags getilgt ist – oft mit rund 15 Jahren Sicherheitsabstand. Bei kurzer Restlaufzeit bleibt kaum Tilgungszeit, und die Finanzierung scheitert. Ein Gespräch mit dem Grundstückseigentümer über eine Verlängerung ist deshalb bei kurzer Restlaufzeit der wirksamste Hebel auf deinen Verkaufspreis.

Was passiert am Ende der Laufzeit mit meinem Haus?

Das Bauwerk fällt an den Grundstückseigentümer, der dafür nach § 27 ErbbauRG eine Entschädigung schuldet. Höhe und Zahlungsweise sind vertraglich gestaltbar, ein Ausschluss ist grundsätzlich möglich. Für Erbbaurechte, die zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurden, gilt eine gesetzliche Untergrenze von zwei Dritteln des Zeitwerts. Der Eigentümer kann die Zahlung abwenden, indem er das Erbbaurecht verlängert.

Fällt beim Kauf eines Erbbaurechts Grunderwerbsteuer an?

Ja. Auch wenn kein Grundstück den Eigentümer wechselt, behandelt das Grunderwerbsteuerrecht den Erwerb eines Erbbaurechts wie einen Grundstückserwerb. Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland. Wie die Bemessungsgrundlage im Einzelfall ermittelt wird, gerade bei laufendem Erbbauzins, klärt der Notar oder ein Steuerberater – hier gibt es Besonderheiten, die sich nicht pauschal beantworten lassen.

Fazit: Der Vertrag ist wichtiger als das Haus

Beim normalen Immobilienverkauf entscheidet der Zustand der Immobilie über den Preis. Beim Erbbaurecht entscheidet der Vertrag mindestens genauso stark. Restlaufzeit, Zinshöhe, Anpassungsklausel, Zustimmungsvorbehalt und Entschädigungsregelung sind die fünf Zahlen und Sätze, die jeder ernsthafte Interessent sehen will.

Hol dir den Vertrag und beide Grundbuchauszüge, bevor du das erste Foto machst. Und wenn die Restlaufzeit unter 40 Jahren liegt: erst mit dem Grundstückseigentümer sprechen, dann vermarkten. In dieser Reihenfolge, nicht umgekehrt.

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Hinweis: Diese Seite erklärt das Erbbaurecht allgemein verständlich und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Entscheidend ist immer dein konkreter Erbbaurechtsvertrag, denn vieles ist frei gestaltbar. Im Zweifel entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.