Auflassung und Auflassungsvormerkung: die zwei Wörter, die deinen Verkauf sichern

Warum musst du eigentlich zweimal Ja sagen? Einmal im Kaufvertrag – und dann noch einmal ein paar Absätze weiter unten, wo der Notar „die Auflassung wird hiermit erklärt“ vorliest. Es klingt nach Doppelmoppel. Ist es aber nicht: Es sind zwei völlig verschiedene Rechtsgeschäfte, und dazwischen liegen Wochen, in denen niemand Eigentümer ist, der es sein sollte.

Genau in dieser Lücke sitzt die Auflassungsvormerkung. Sie ist der Grund, warum ein Immobilienkauf in Deutschland fast nie schiefgeht – und warum du als Verkäufer erst dann Geld siehst, wenn sie im Grundbuch steht.

Kurz gesagt: Die Auflassung ist die Einigung darüber, dass das Eigentum wechseln soll; die Auflassungsvormerkung ist der Platzhalter im Grundbuch, der dem Käufer diesen Anspruch sichert, bis er wirklich eingetragen ist.

Was das genau bedeutet

Das deutsche Recht trennt zwei Ebenen, die im Alltag zusammenfallen. Ebene eins ist die Verpflichtung: Im Kaufvertrag versprichst du, das Eigentum zu übertragen, und der Käufer verspricht, zu zahlen. Ebene zwei ist die Verfügung: der tatsächliche Eigentumswechsel.

Die Auflassung gehört zu Ebene zwei. § 925 BGB verlangt, dass sich Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang einigen, und zwar bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle – in der Praxis dem Notar. Sie darf an keine Bedingung und an keine Zeitbestimmung geknüpft werden. Ein „Eigentum geht über, sobald gezahlt ist“ wäre unwirksam.

Und genau deshalb entsteht ein Problem. Der Käufer wird erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer (§ 873 BGB). Bis dahin vergehen oft mehrere Monate: Steuerbescheid, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt. In dieser Zeit steht im Grundbuch noch dein Name. Rein rechtlich könntest du dasselbe Haus ein zweites Mal verkaufen oder eine neue Grundschuld eintragen lassen.

Die Auflassungsvormerkung schließt diese Lücke. Sie ist in § 883 BGB geregelt und sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Ist sie eingetragen, ist jede spätere Verfügung über das Grundstück dem Käufer gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch vereiteln würde. Sie überlebt sogar eine Insolvenz des Verkäufers und eine Zwangsvollstreckung durch dessen Gläubiger.

Auflassung, Vormerkung, Eintragung: drei Schritte

Die Begriffe verwechseln sich leicht. So sortieren sie sich:

Schritt Was passiert Rechtsgrundlage Wann
Auflassung Einigung über den Eigentumsübergang vor dem Notar § 925 BGB Meist im selben Termin wie der Kaufvertrag
Auflassungsvormerkung Sicherung des Anspruchs in Abteilung II des Grundbuchs § 883 BGB Wenige Tage bis Wochen nach dem Termin
Eigentumsumschreibung Der Käufer wird in Abteilung I eingetragen und ist Eigentümer § 873 BGB Nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung

In der Praxis hält der Notar die Auflassung oft zurück: Sie wird zwar erklärt, aber der Notar wird angewiesen, den Umschreibungsantrag erst zu stellen, wenn der Kaufpreis vollständig eingegangen ist. So ist auch dein Interesse als Verkäufer gesichert.

Ein Beispiel: das doppelt verkaufte Haus

Stell dir vor, du hast an Familie A verkauft. Beurkundung ist durch, die Vormerkung noch nicht eingetragen. Am nächsten Tag bietet dir Familie B 40.000 Euro mehr. Du unterschreibst einen zweiten Kaufvertrag, und Familie B wird als Erste ins Grundbuch eingetragen. Familie A steht mit leeren Händen da und muss dich auf Schadensersatz verklagen – bei einem zahlungsunfähigen Verkäufer ein Trostpreis.

Jetzt derselbe Fall mit eingetragener Vormerkung für Familie A. Die spätere Übertragung an Familie B ist gegenüber Familie A unwirksam. Familie A kann die Umschreibung auf sich verlangen, und Familie B fällt heraus. Deshalb ist der zweite Verkauf nach eingetragener Vormerkung praktisch aussichtslos.

Dasselbe gilt für Gläubiger. Meldet der Verkäufer nach der Vormerkung Insolvenz an oder pfändet ein Gläubiger das Grundstück, ändert das am Anspruch des Käufers nichts. Diese Wirkung ist der eigentliche Grund, warum praktisch jeder Kaufvertrag über eine Immobilie diese Vormerkung vorsieht.

Was du als Verkäufer beachten musst

Die Vormerkung sichert den Käufer – aber sie taktet auch deinen Zeitplan und dein Geld. Diese Punkte solltest du kennen:

  • Ohne Vormerkung kein GeldDie Fälligkeitsmitteilung des Notars kommt erst, wenn die Vormerkung eingetragen ist und die weiteren Voraussetzungen vorliegen. Vorher zahlt kein Käufer, und kein Notar wird ihm etwas anderes raten.
  • Sie belegt deine ImmobilieSolange die Vormerkung steht, ist ein anderweitiger Verkauf faktisch blockiert. Platzt der Kauf, muss sie gelöscht werden – und dafür brauchst du eine Löschungsbewilligung des Käufers in beglaubigter Form.
  • Der Rang ist entscheidendDie Vormerkung wird in Abteilung II eingetragen und bekommt einen Rang. Alte Belastungen, die stehen bleiben sollen, und Rechte, die gelöscht werden, müssen vorher geklärt sein – sonst rutscht die Reihenfolge durcheinander.
  • Die Belastungsvollmacht gehört dazuDamit der Käufer seine Grundschuld eintragen lassen kann, bevor er Eigentümer ist, brauchst du eine Belastungsvollmacht im Vertrag. Sie ist so gefasst, dass das Geld nur für deinen Kaufpreis verwendet werden darf.
  • Kein WiderrufsrechtDie Auflassung ist bedingungsfeindlich, der beurkundete Kaufvertrag ist verbindlich. Ein „Ich überlege es mir noch einmal“ gibt es nach dem Notartermin nicht.

Was sie kostet und wie lange sie dauert

Die Eintragung der Vormerkung ist beim Grundbuchamt eine halbe Gebühr, gerechnet vom Kaufpreis. Als Faustformel liegt sie bei rund 0,1 Prozent: Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das knapp 400 Euro. Getragen wird sie im Kaufvertrag üblicherweise vom Käufer, wie die übrigen Notar- und Grundbuchkosten. Notar und Grundbuchamt zusammen kosten beim Immobilienkauf grob 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Die Löschung ist der angenehme Teil: Wird der Käufer als Eigentümer eingetragen, verliert die Vormerkung ihren Zweck und wird zusammen mit der Umschreibung gelöscht – dafür fällt keine gesonderte Gebühr an. Nur wenn der Kauf scheitert und die Vormerkung einzeln aus dem Grundbuch muss, entstehen zusätzliche Kosten.

Wie lange die Eintragung dauert, hängt allein vom Grundbuchamt ab. Üblich sind wenige Tage bis etwa vier Wochen, in stark belasteten Bezirken auch länger. Diese Zeit lässt sich nicht beschleunigen – plan sie von Anfang an in deinen Zeitplan ein, statt dem Käufer einen Übergabetermin zu versprechen, den die Behörde nicht hergibt.

Häufige Fragen zur Auflassungsvormerkung

Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum übergehen soll. Sie muss nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar erklärt werden und darf an keine Bedingung geknüpft sein. Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB ist dagegen ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf die Übertragung sichert. Eigentümer wird der Käufer weder durch die eine noch durch die andere – dafür braucht es die Eintragung in Abteilung I.

Wie lange dauert es, bis die Vormerkung eingetragen ist?

Meist wenige Tage bis rund vier Wochen, je nach Auslastung des Grundbuchamts. Der Notar reicht den Antrag direkt nach der Beurkundung ein. Erst wenn die Eintragung bestätigt ist und die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung – und erst dann zahlt der Käufer. Diese Wartezeit gehört fest in deinen Zeitplan, gerade wenn du den Erlös für einen Anschlusskauf brauchst.

Was kostet die Auflassungsvormerkung?

Beim Grundbuchamt fällt eine halbe Gebühr nach dem Kaufpreis an, grob 0,1 Prozent – bei 400.000 Euro also knapp 400 Euro. Sie ist Teil der Notar- und Grundbuchkosten, die zusammen etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen und die im Kaufvertrag üblicherweise der Käufer trägt. Wird die Vormerkung zusammen mit der Eigentumsumschreibung gelöscht, entsteht dafür keine zusätzliche Gebühr.

Kann ich nach eingetragener Vormerkung noch an jemand anderen verkaufen?

Praktisch nicht. Eine spätere Verfügung ist gegenüber dem Vorgemerkten unwirksam, soweit sie seinen Anspruch vereiteln würde. Der erste Käufer kann die Übertragung auf sich verlangen, auch wenn zwischenzeitlich jemand anderes eingetragen wurde. Genau dafür ist die Vormerkung da. Willst du dich lösen, geht das nur einvernehmlich mit dem Käufer – und der muss die Löschung in beglaubigter Form bewilligen.

Schützt die Vormerkung auch in der Insolvenz des Verkäufers?

Ja, das ist einer ihrer wichtigsten Effekte. Wird über das Vermögen des Verkäufers ein Insolvenzverfahren eröffnet oder pfändet ein Gläubiger das Grundstück, bleibt der gesicherte Anspruch des Käufers bestehen. Er kann die Eigentumsübertragung weiterhin durchsetzen. Ohne Vormerkung hätte er nur eine Forderung in der Insolvenztabelle – und damit meist einen Bruchteil seines Geldes.

Fazit: Die Reihenfolge ist der ganze Trick

Merk dir vier Schritte, dann verstehst du jeden Immobilienkaufvertrag: erst Beurkundung mit Auflassung, dann Vormerkung im Grundbuch, dann Fälligkeitsmitteilung und Zahlung, dann Eigentumsumschreibung. Jeder Schritt sichert eine Seite gegen die andere ab.

Für dich als Verkäufer heißt das vor allem eins: Rechne mit Wartezeit, und gib keine Schlüssel heraus, bevor das Geld auf deinem Konto ist. Die Vormerkung schützt den Käufer. Dein Schutz ist die Zahlung – und die Anweisung an den Notar, die Umschreibung erst danach zu beantragen.

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Hinweis: Diese Seite erklärt Auflassung und Auflassungsvormerkung allgemein verständlich und ersetzt keine Rechtsberatung. Wie dein Kaufvertrag Fälligkeit, Rang und Löschung im Einzelnen regelt, entscheidet der Notar zusammen mit euch. Im Zweifel gilt seine Auskunft.