Exposé: Die Verkaufsmappe, die später vor Gericht landen kann

„Ca. 120 m² Wohnfläche“ – der Satz stand schon in der Anzeige, mit der du das Haus damals selbst gekauft hast. Also übernimmst du ihn. Zwei Jahre nach dem Verkauf misst der neue Eigentümer nach: 108 Quadratmeter. Und plötzlich ist aus einem Werbetext ein Rechtsstreit geworden.

Das Exposé ist das Herz der Vermarktung. Es entscheidet, wer anruft und mit welcher Erwartung jemand zur Besichtigung kommt. Und es ist – das übersehen viele – kein reiner Werbetext, sondern eine Sammlung von Angaben, an denen du dich messen lassen musst.

Kurz gesagt: Das Exposé ist die Verkaufsunterlage deiner Immobilie – gesetzlich vorgeschrieben ist kein fester Inhalt, wohl aber, dass alles darin stimmt.

Was das genau bedeutet

Ein Exposé ist die zusammenfassende Darstellung einer Immobilie für Kaufinteressenten: Fotos, Grundriss, Daten, Preis, Beschreibung. Klassisch als PDF, heute meist zusätzlich als Objektseite auf einem Portal.

Rechtlich ist es zunächst nur eine Einladung zum Verhandeln – kein Angebot, das jemand annehmen könnte, und kein Vertrag. Trotzdem hat es Gewicht. Denn öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder seines Maklers über Eigenschaften der Sache können die Erwartung des Käufers an die Beschaffenheit prägen. Gerichte haben ausdrücklich festgehalten, dass Angaben in einem Verkaufsexposé zu solchen Äußerungen gehören.

Das heißt: Was du ins Exposé schreibst, kann später als vereinbarte oder erwartbare Beschaffenheit gelten. Und dann hilft dir der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nur begrenzt – bei arglistigem Verschweigen oder bei ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften greift er gar nicht.

Was hineingehört

Eine gesetzliche Inhaltsliste gibt es nicht. Es gibt aber eine sehr klare Erwartung der Käufer – und alles, was fehlt, wird zur Rückfrage, die dich Zeit kostet:

Bereich Angaben
Objektdaten Objektart, Baujahr, Wohnfläche mit Berechnungsmethode, Grundstücksgröße, Zimmerzahl, Etage, Bezugsfreiheit
Zustand Modernisierungen mit Jahr und Umfang, Zustand von Dach, Heizung, Fenstern, Leitungen; bekannte Mängel
Kosten Kaufpreis, Courtage, bei Wohnungen Hausgeld und dessen Zusammensetzung, bei Häusern Grundsteuer und laufende Kosten
Wohnungseigentum Miteigentumsanteil, Höhe der Erhaltungsrücklage, beschlossene Sanierungen, anstehende Sonderumlagen, Sondernutzungsrechte
Rechtliches Belastungen in Abteilung II, Denkmalschutz, Erbbaurecht mit Restlaufzeit und Erbbauzins, Vermietung mit Mietvertragsdaten
Bilder Alle Räume, Außenansichten, Grundriss; keine Weitwinkelverzerrung, keine wegretuschierten Nachbarhäuser

Was hinein muss: die Pflichtangaben

Zwei Dinge sind keine Kür:

  • Energieausweis-KennwerteLiegt bei Schaltung einer kommerziellen Immobilienanzeige ein gültiger Energieausweis vor, müssen nach § 87 des Gebäudeenergierechts hinein: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit – und ein beliebter Abmahngrund.
  • Angaben zur CourtageWer eine Provision verlangt, muss Höhe und Verteilung klar benennen. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher greift außerdem die gesetzliche Halbteilung.

Alles andere ist freiwillig – aber die Freiwilligkeit endet dort, wo du etwas behauptest. Wer schreibt, dass das Dach neu ist, muss ein neues Dach liefern. Wer einen bekannten Mangel weglässt, riskiert mehr als eine peinliche Nachfrage.

Ein Beispiel: die zwölf fehlenden Quadratmeter

Im Exposé stehen „ca. 120 m²“. Tatsächlich sind es 108 – zehn Prozent weniger. Das „ca.“ klingt nach Sicherheitsnetz, ist aber keines: Die Rechtsprechung zieht die Toleranzgrenze bei etwa zehn Prozent. Darüber hinaus reicht das Kürzel nicht mehr aus, um die Abweichung zu decken.

Besonders unangenehm wird es, wenn zwei Flächenberechnungen existieren und du die höhere ins Exposé schreibst, ohne die andere zu erwähnen. Genau dieser Fall ist gerichtlich schon aufgearbeitet worden – und ging für die Verkäuferseite schlecht aus. Wer von einer Unsicherheit weiß und sie verschweigt, kann sich hinterher nur schwer auf einen Gewährleistungsausschluss berufen.

Die Lösung ist banal und billig: neu aufmessen lassen, die Methode dazuschreiben („Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, ermittelt am …“) und im Zweifel die vorsichtigere Zahl nennen. Ein Aufmaß kostet einen niedrigen dreistelligen Betrag. Ein Rechtsstreit über zwölf Quadratmeter kostet ein Vielfaches.

Was du als Verkäufer beachten musst

  • Wohnfläche mit Methode angebenWohnflächenverordnung und DIN 277 kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Schreib dazu, wie gemessen wurde – das nimmt der Diskussion später die Grundlage.
  • Bekannte Mängel benennenFeuchter Keller, undichte Stelle im Dach, Schimmel hinter dem Schrank, gerissene Bodenplatte: Was du weißt, gehört auf den Tisch und später in die Urkunde. Dort schützt es dich sogar.
  • Nichts abschreibenWeder aus dem alten Exposé von damals noch aus dem Kaufvertrag deiner Eltern. Zahlen von früher sind oft falsch und immer nicht deine.
  • Fotos ehrlich haltenAufgeräumt ja, geschönt nein. Ein weggerechnetes Nachbargebäude oder ein Raum, der auf dem Bild doppelt so groß wirkt, erzeugt Enttäuschung bei der Besichtigung – und Enttäuschung senkt Gebote.
  • Rechte an Bildern und Plänen klärenFotos und Grundrisse sind urheberrechtlich geschützt. Bilder aus dem alten Exposé eines anderen Maklers darfst du nicht einfach weiterverwenden.
  • Daten sparsam behandelnDeine Telefonnummer, Nachbarnamen auf Klingelschildern, Kfz-Kennzeichen in der Einfahrt: Was nicht nötig ist, gehört nicht ins Exposé.

Ein guter Test: Lies dein Exposé so, als wärst du der Käufer, der in drei Jahren enttäuscht ist. Welcher Satz würde dich dann ärgern? Genau der gehört umformuliert.

Häufige Fragen zum Exposé

Ist das Exposé rechtlich verbindlich?

Es ist kein Vertrag und kein bindendes Angebot, sondern eine Einladung zum Verhandeln. Trotzdem sind Angaben im Exposé öffentliche Äußerungen, die die Beschaffenheitserwartung des Käufers prägen können. Gerichte haben Exposé-Angaben ausdrücklich in diese Kategorie eingeordnet. Falsche Angaben können deshalb Ansprüche auslösen – und der übliche Gewährleistungsausschluss hilft nicht bei arglistigem Verschweigen.

Was muss ich im Exposé zwingend angeben?

Zwingend sind die Energieausweis-Kennwerte in kommerziellen Immobilienanzeigen: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Dazu kommen klare Angaben zur Courtage. Eine gesetzliche Liste weiterer Inhalte gibt es nicht – wohl aber die Pflicht, dass alles Angegebene zutrifft.

Wie genau muss die Wohnflächenangabe sein?

So genau wie möglich, und mit Angabe der Berechnungsmethode. Ein „ca.“ schützt nur begrenzt: Die Rechtsprechung sieht den Toleranzbereich in der Regel als überschritten an, wenn die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent unter der angegebenen liegt. Da Wohnflächenverordnung und DIN 277 zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, gehört die Methode ins Exposé. Bei Unsicherheit lohnt ein neues Aufmaß.

Muss ich bekannte Mängel im Exposé nennen?

Spätestens vor Vertragsschluss musst du offenbaren, was für die Kaufentscheidung erkennbar wesentlich ist und was der Käufer nicht selbst sehen kann – etwa einen bekannten Feuchtigkeitsschaden. Es ist sinnvoll, solche Punkte schon im Exposé zu nennen und dann in die notarielle Urkunde aufzunehmen. Dort wirken sie zu deinen Gunsten: Was offengelegt und beurkundet ist, kann später kaum noch als verschwiegener Mangel gelten.

Darf ich Fotos aus einem alten Exposé weiterverwenden?

Nur mit Erlaubnis. Fotos und Grundrisse sind urheberrechtlich geschützt, die Rechte liegen beim Fotografen oder beim damaligen Auftraggeber – häufig also beim früheren Makler. Ohne Nutzungsrecht drohen Abmahnung und Schadensersatz. Neue Bilder sind ohnehin die bessere Wahl: Ein Exposé mit Fotos aus einer anderen Jahreszeit oder mit fremden Möbeln wirkt auf Interessenten unglaubwürdig.

Fazit: Schön ist gut, richtig ist besser

Ein starkes Exposé bringt mehr Anfragen, bessere Besichtigungen und am Ende einen höheren Preis. Ein falsches Exposé bringt dir dieselben Anfragen – und Jahre später Post von einem Anwalt.

Drei Dinge machen den Unterschied: geprüfte Zahlen statt abgeschriebener, Mängel benannt statt versteckt, und die Berechnungsmethode der Wohnfläche im Text. Wer das beherzigt, hat eine Verkaufsmappe, die auch dann noch trägt, wenn jemand mit dem Zollstock nachmisst.

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Hinweis: Diese Seite erklärt das Exposé allgemein verständlich und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Angabe im Einzelfall eine Beschaffenheitsvereinbarung begründet, hängt vom Wortlaut und den Umständen ab. Im Zweifel entscheiden Notar oder Rechtsanwalt.