Grunderwerbsteuer: die teuerste Zahl, die nicht in deiner Tasche landet
Dein Käufer sitzt am Küchentisch, rechnet auf dem Handy und wird immer stiller. Kaufpreis, Notar, Grundbuch – und dann diese eine Position, die je nach Bundesland zwischen 14.000 und 26.000 Euro schwankt. Er fragt: „Können wir die Küche nicht separat aufschreiben?“ Genau da lohnt es sich, den Begriff zu kennen.
Die Grunderwerbsteuer geht dich als Verkäufer scheinbar nichts an. Zahlen muss sie fast immer der Käufer. Trotzdem entscheidet sie mit darüber, wie viel dein Käufer für die Immobilie selbst übrig hat – und wie schnell er im Grundbuch landet.
Kurz gesagt: Die Grunderwerbsteuer ist die Steuer, die beim Eigentümerwechsel an das Bundesland fällt. Sie liegt je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, wird vom Notariat beim Finanzamt angemeldet und im Kaufvertrag praktisch immer vom Käufer getragen. Erst wenn sie bezahlt ist, gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung – und ohne die trägt das Grundbuchamt niemanden ein.
Was das genau bedeutet
Die Grunderwerbsteuer knüpft nicht an den Gewinn an, sondern an den Vorgang. Sobald ein Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung geschlossen wird, entsteht sie – unabhängig davon, ob du beim Verkauf etwas verdient hast oder draufzahlst. Geregelt ist das im Grunderwerbsteuergesetz, die steuerpflichtigen Vorgänge stehen in § 1 GrEStG.
Bemessungsgrundlage ist die sogenannte Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Das ist im Normalfall schlicht der beurkundete Kaufpreis. Dazu zählen aber auch Leistungen, die der Käufer zusätzlich übernimmt – etwa eine noch offene Erschließungsbeitragsforderung oder ein Wohnrecht, das er einräumt.
Interessant ist, wer die Steuer eigentlich schuldet: Nach § 13 Nr. 2 GrEStG sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner. Das Finanzamt darf sich also theoretisch auch an dich halten. Im Kaufvertrag steht deshalb praktisch immer der Satz, dass der Käufer die Steuer allein trägt. Diese Vereinbarung gilt zwischen euch beiden – gegenüber dem Finanzamt bleibt sie eine reine Innenabrede.
Wie hoch der Satz ist, bestimmt jedes Bundesland selbst. Seit der Föderalismusreform dürfen die Länder ihn frei festlegen, und sie tun das auch: Es gab in den letzten Jahren Erhöhungen genauso wie Senkungen.
Die Steuersätze aller Bundesländer
Die Spanne ist groß. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland liegen bei 400.000 Euro Kaufpreis satte 12.000 Euro.
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
Bayern ist mit Abstand am günstigsten und hat seinen Satz seit Jahrzehnten nicht angehoben. Am oberen Ende liegen Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und das Saarland. Weil die Länder ihre Sätze ändern dürfen, lohnt vor der Vermarktung ein kurzer Blick auf den aktuellen Wert – die Zahl steht auf der Seite deines Landesfinanzministeriums.
Ein Beispiel
Du verkaufst eine Wohnung in Köln für 400.000 Euro. Nordrhein-Westfalen nimmt 6,5 Prozent, also 26.000 Euro. Dazu kommen für den Käufer Notar und Grundbuchamt mit rund 1,0 bis 1,5 Prozent, macht noch einmal etwa 4.000 bis 6.000 Euro, plus seinen Anteil an der Provision.
In der Wohnung bleibt eine sechs Jahre alte Einbauküche. Ihr setzt sie im Kaufvertrag mit 8.000 Euro als bewegliches Inventar an, getrennt vom Kaufpreis. Bewegliches Zubehör gehört nicht zum Grundstück und damit nicht in die Bemessungsgrundlage. Der Käufer spart 520 Euro Steuer.
Wichtig: Der Wert muss realistisch sein. Wer eine zwanzig Jahre alte Küche mit 40.000 Euro ansetzt, bekommt Post vom Finanzamt und muss Belege liefern. Und noch etwas: Der übernommene Anteil an der Erhaltungsrücklage mindert die Grunderwerbsteuer nicht – der Bundesfinanzhof hat das entschieden.
Wann gar keine Steuer anfällt
§ 3 GrEStG listet die Fälle auf, in denen der Erwerb steuerfrei bleibt. Die wichtigsten:
- BagatellgrenzeLiegt die Bemessungsgrundlage nicht über 2.500 Euro, fällt keine Steuer an. Das ist eine Freigrenze, keine Freibetrag – ein Euro darüber, und der volle Betrag wird besteuert.
- Erbschaft und SchenkungErwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden sind befreit. Sie unterliegen stattdessen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
- Ehegatten und LebenspartnerVerkauft ein Ehepartner dem anderen die Immobilie, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dasselbe gilt für eingetragene Lebenspartnerschaften.
- Verwandte in gerader LinieEltern an Kind, Großeltern an Enkel und umgekehrt: steuerfrei. Geschwister zählen nicht dazu, sie sind in der Seitenlinie verwandt.
- Nachlassteilung und ScheidungÜbernimmt ein Miterbe das Haus im Rahmen der Erbauseinandersetzung, ist das befreit. Ebenso die Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung.
Was du als Verkäufer beachten musst
Der wichtigste Punkt ist der Zeitplan. Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG ausgestellt hat. Die gibt es erst nach Zahlung. Bis dahin steht dein Name noch im Grundbuch, obwohl das Geld längst bei dir ist – das ist normal und kein Grund zur Sorge.
Zweitens: Die Steuer beeinflusst das Budget deines Käufers. In einem Land mit 6,5 Prozent muss er rund acht Prozent Nebenkosten mitfinanzieren, bevor er den ersten Euro in die Immobilie steckt. Wer das im Preisgespräch mitdenkt, versteht besser, warum manche Angebote knapp kalkuliert wirken.
Drittens: Ein separat ausgewiesenes Inventar hilft beiden. Der Käufer spart Steuer, du bekommst denselben Gesamtbetrag – nur anders aufgeteilt. Leg dafür eine Liste mit realistischen Einzelwerten an und häng sie an den Vertragsentwurf.
Ablauf, Fristen und was es kostet
Das Notariat meldet den Kaufvertrag von sich aus beim Finanzamt an. Der Steuerbescheid kommt meist zwei bis acht Wochen nach dem Termin. Fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG). Danach geht die Unbedenklichkeitsbescheinigung direkt ans Notariat.
Platzt der Kauf, ist die Steuer nicht verloren: Wird der Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, wird sie auf Antrag nicht festgesetzt oder erstattet (§ 16 GrEStG). Für die Anmeldung selbst zahlst du nichts extra – sie ist Teil der Notartätigkeit.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Nach § 13 Nr. 2 GrEStG sind beide Seiten Steuerschuldner. Im Kaufvertrag übernimmt sie aber praktisch immer der Käufer allein. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt theoretisch an den Verkäufer wenden – in der Praxis passiert das kaum, weil ohne Zahlung auch keine Umschreibung im Grundbuch erfolgt und der Käufer damit selbst das größte Interesse an der schnellen Begleichung hat.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Sie liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und im Saarland. Dazwischen liegen 5,0 Prozent (unter anderem Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen), 5,5 Prozent (Hamburg, Bremen, Sachsen) und 6,0 Prozent (Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern). Die Länder dürfen ihre Sätze ändern, prüf den aktuellen Wert deshalb kurz nach.
Kann man die Grunderwerbsteuer legal senken?
Ja, in Grenzen. Mitverkauftes bewegliches Zubehör – Einbauküche, Sauna, Markise, Möbel, Gartenhaus – gehört nicht zum Grundstück und darf im Vertrag mit eigenem Preis ausgewiesen werden. Die Werte müssen realistisch sein, sonst verlangt das Finanzamt Belege. Der übernommene Anteil an der Erhaltungsrücklage mindert die Bemessungsgrundlage dagegen nicht, das hat der Bundesfinanzhof entschieden.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Das Notariat meldet den Kaufvertrag beim Finanzamt an. Der Bescheid kommt meist zwei bis acht Wochen nach der Beurkundung, fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne dieses Papier trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich an mein Kind verkaufe?
Nein. Der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit – also Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel und umgekehrt, einschließlich Stiefkinder. Auch der Verkauf zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern ist steuerfrei. Geschwister sind dagegen in der Seitenlinie verwandt, dort fällt die Steuer regulär an.
Fazit: Nicht dein Geld, aber dein Zeitplan
Die Grunderwerbsteuer taucht auf keiner deiner Abrechnungen auf. Sie bestimmt trotzdem zwei Dinge, die dich betreffen: wie viel Luft dein Käufer im Budget hat und wann er endlich im Grundbuch steht.
Merk dir die drei Zahlen: 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, ein Monat Zahlungsfrist nach dem Bescheid, und 2.500 Euro als Grenze, unter der gar nichts anfällt. Alles andere erledigt dein Notariat für dich.
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Hinweis: Diese Seite gibt eine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Steuersätze legen die Bundesländer selbst fest und können sich ändern. Was in deinem Fall gilt, entscheiden dein Kaufvertrag und im Zweifel dein Notar oder dein Steuerberater.