Courtage und Maklerprovision: Wer zahlt wie viel – und wann
„Und was kostet mich das jetzt?“ Diese Frage kommt in fast jedem ersten Maklergespräch, meistens nach zwanzig Minuten, meistens mit einem vorsichtigen Lächeln. Die Antwort ist einfacher, als die meisten denken – seit der Gesetzgeber beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatleute genau vorgeschrieben hat, wie sich Käufer und Verkäufer die Kosten teilen.
Courtage, Maklerprovision, Maklergebühr, Maklerlohn: Vier Wörter, eine Sache. Gemeint ist immer das Honorar, das ein Makler bekommt, wenn durch seine Arbeit ein Kaufvertrag zustande kommt.
Kurz gesagt: Die Courtage ist das erfolgsabhängige Honorar des Maklers – sie wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag geschlossen ist, und bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten zu gleichen Teilen.
Was das genau bedeutet
Der Maklerlohn steht in § 652 BGB, und die Regel dort ist streng: Er entsteht nur, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Kein Kaufvertrag, kein Geld. Und auch kein Geld für Fotos, Anzeigen oder die dreißig Besichtigungen, die zu nichts geführt haben – es sei denn, ihr habt Aufwendungsersatz ausdrücklich vereinbart.
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson kommen drei weitere Vorschriften dazu, die den Verbraucher schützen:
- § 656a BGB – TextformDer Maklervertrag bedarf mindestens der Textform. Eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Ohne Textform gibt es keinen wirksamen Vertrag und damit keinen Provisionsanspruch.
- § 656c BGB – DoppeltätigkeitWird der Makler für beide Seiten tätig, darf er sich nur von beiden in gleicher Höhe versprechen lassen. Verstößt er dagegen, ist die Vereinbarung insgesamt unwirksam – er bekommt dann von niemandem etwas.
- § 656d BGB – WeitergabeHat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie höchstens die Hälfte ihrer Provision an die andere Seite weitergeben. Und die andere Seite muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber nachweislich seinen Anteil gezahlt hat.
Diese Regeln sind der Grund, warum es die frühere „Käuferprovision in voller Höhe“ beim privaten Wohnungs- und Hauskauf nicht mehr gibt.
Der Halbteilungsgrundsatz und seine Grenzen
Die Halbteilung gilt nicht für alles. Sie greift nur beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher. Alles andere ist freie Verhandlungssache:
| Objekt | Halbteilung nach §§ 656c/656d BGB? | Was das heißt |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung an Privatperson | Ja | Käufer und Verkäufer tragen gleich viel |
| Einfamilienhaus an Privatperson | Ja | Käufer und Verkäufer tragen gleich viel |
| Zwei- und Mehrfamilienhaus | Nein | Verteilung frei verhandelbar |
| Unbebautes Grundstück | Nein | Verteilung frei verhandelbar |
| Gewerbeobjekt oder Käufer handelt gewerblich | Nein | Verteilung frei verhandelbar |
Beim Begriff „Einfamilienhaus“ hat der Bundesgerichtshof zuletzt eine wichtige Klarstellung getroffen: Maßgeblich ist die objektive Beschaffenheit der Immobilie zum Zeitpunkt des Maklervertrags, nicht die Absicht des Käufers. Wer ein Haus mit zwei abgeschlossenen Wohneinheiten kauft und erst später erklärt, er wolle daraus ein Einfamilienhaus machen, kann sich nicht nachträglich auf die Halbteilung berufen. Wer das vorhat, muss es also spätestens beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen.
Wie hoch die Courtage üblicherweise ist
Die Höhe ist gesetzlich nicht geregelt und damit frei verhandelbar. In der Praxis haben sich regionale Gepflogenheiten eingespielt. Insgesamt liegt die Courtage beim Verkauf einer Wohnimmobilie meist zwischen etwa 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer – geteilt durch zwei sind das rund 2,4 bis 3,6 Prozent je Seite.
In vielen Bundesländern sind 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, also 3,57 Prozent je Seite. In einzelnen Ländern liegt das Niveau darunter, etwa bei 5,95 Prozent gesamt. Weil sich diese Sätze regional unterscheiden und mit der Zeit bewegen, lohnt ein Blick darauf, was in deiner Stadt gerade üblich ist.
Verhandeln ist ausdrücklich erlaubt. Realistisch ist Spielraum vor allem bei hohen Kaufpreisen, bei leicht verkäuflichen Objekten und wenn du dem Makler mit einem Alleinauftrag Planungssicherheit gibst. Wer dagegen den billigsten Makler sucht, bekommt oft genau die Vermarktung, die zu dem Preis passt – und verliert am Kaufpreis mehr, als er an der Provision spart.
Ein Beispiel: 450.000 Euro, zwei Seiten
Du verkaufst dein Einfamilienhaus für 450.000 Euro an ein Ehepaar. Vereinbart sind 7,14 Prozent Gesamtcourtage inklusive Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent je Seite.
Gesamtcourtage: 32.130 Euro. Dein Anteil: 16.065 Euro. Der Anteil des Käufers: ebenfalls 16.065 Euro. Fällig wird beides nach dem notariellen Kaufvertrag, nicht vorher. Und wenn du als Auftraggeber deine Hälfte nicht zahlst, muss der Käufer seine ebenfalls nicht zahlen – § 656d BGB knüpft seine Zahlungspflicht an deinen Nachweis.
Das Ganze noch einmal mit einem Zweifamilienhaus zum gleichen Preis: Hier gilt die Halbteilung nicht. Ihr könnt vereinbaren, dass der Käufer alles trägt, dass du alles trägst oder dass ihr euch anders aufteilt. Genau diese Freiheit ist der Grund, warum ein Blick in den Vertrag lohnt, bevor du unterschreibst.
Was du als Verkäufer beachten musst
- Textform ist PflichtLass dir den Maklervertrag schriftlich oder per E-Mail geben. Das ist keine Förmlichkeit, sondern die Wirksamkeitsvoraussetzung.
- Keine VorkasseKosten für Fotos, Exposé oder Inserate trägt der Makler. Wer vorab Geld verlangt, arbeitet nicht so, wie es im Verkauf üblich ist.
- Alles inklusive Mehrwertsteuer nachrechnenEin Angebot „3 Prozent“ klingt günstiger als „3,57 Prozent“ – ist aber oft dieselbe Zahl, nur einmal netto und einmal brutto.
- Was passiert bei Rücktritt?Lies nach, was gilt, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird, weil der Käufer nicht zahlt. Eine faire Klausel lässt den Anspruch in diesem Fall entfallen.
- Preis nicht künstlich splittenProvision wird vom beurkundeten Kaufpreis gerechnet. Der Versuch, Teile des Preises als Inventar auszuweisen, um Provision oder Grunderwerbsteuer zu drücken, fällt auf – Inventarwerte müssen realistisch sein.
Häufige Fragen zur Courtage
Wer zahlt beim Hausverkauf die Maklerprovision?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen. Das schreiben die §§ 656c und 656d BGB vor. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie höchstens die Hälfte weitergeben – und die andere Seite zahlt erst, wenn der Auftraggeber seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbe gilt die Halbteilung nicht.
Wann wird die Courtage fällig?
Erst mit dem wirksam geschlossenen notariellen Kaufvertrag. Vorher entsteht kein Anspruch, weil der Maklerlohn nach § 652 BGB erfolgsabhängig ist. Übliche Zahlungsfristen liegen bei etwa zwei Wochen nach Rechnungsstellung. Zahlungen vor dem Notartermin sind unüblich und beim Verkauf von Wohnimmobilien an Privatleute ein deutliches Warnzeichen.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja, die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt. Vorgeschrieben ist nur die gleichmäßige Verteilung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, nicht der Prozentsatz. Spielraum gibt es vor allem bei hohen Kaufpreisen, gut verkäuflichen Objekten und wenn du dem Makler mit einem Alleinauftrag Planungssicherheit gibst. Rechne dabei immer brutto gegen brutto, sonst vergleichst du zwei Zahlen, die nicht zusammenpassen.
Gilt die Halbteilung auch beim Zweifamilienhaus?
Nein. Die §§ 656c und 656d BGB gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es auf die objektive Beschaffenheit der Immobilie beim Abschluss des Maklervertrags ankommt, nicht auf die spätere Nutzungsabsicht. Wer ein Haus mit zwei Wohneinheiten künftig allein bewohnen will, sollte das schon beim Maklervertrag offenlegen.
Muss ich zahlen, wenn ich den Käufer selbst gefunden habe?
Beim Allgemeinauftrag und beim einfachen Alleinauftrag nicht: Ohne Nachweis oder Vermittlung des Maklers entsteht kein Anspruch. Anders beim qualifizierten Alleinauftrag – dort verpflichtest du dich, eigene Interessenten an den Makler zu verweisen. Diese Verweisungsklausel muss allerdings individuell vereinbart sein und ist im vorgedruckten Kleingedruckten unwirksam.
Fazit: Erfolgshonorar, geteilt und nachrechenbar
Die Courtage ist eine der wenigen Kostenpositionen beim Immobilienverkauf, die du wirklich beeinflussen kannst – nicht durch Feilschen um jeden Zehntelpunkt, sondern durch die Wahl des Maklers und die Klarheit des Vertrags.
Wichtig sind drei Dinge: Textform, gleiche Verteilung bei Wohnung und Einfamilienhaus, Fälligkeit erst nach dem Notartermin. Wer das prüft, hat den unangenehmen Teil hinter sich. Der Rest ist die Frage, ob der Makler seinen Preis durch einen besseren Verkaufspreis wieder einspielt.
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Hinweis: Diese Seite erklärt die Maklercourtage allgemein verständlich und ersetzt keine Rechtsberatung. Übliche Sätze verändern sich regional und über die Zeit, und ob eine einzelne Klausel wirksam ist, hängt vom Wortlaut ab. Im Zweifel entscheidet ein Rechtsanwalt oder der Notar.