Beleihungswert: Warum die Bank deine Immobilie niedriger sieht als der Markt

Der Käufer war begeistert, das Angebot lag über deiner Erwartung, die Hand war praktisch schon geschüttelt. Dann ruft er an: „Meine Bank kommt nur auf 380.000. Ich brauche 30.000 mehr Eigenkapital, die habe ich nicht.“ Kein Käufer hat gelogen, kein Makler hat sich verrechnet. Es sind einfach zwei verschiedene Zahlen im Spiel – und eine davon interessiert sich nicht für den Markt von heute.

Der Beleihungswert ist der wichtigste Wert, über den beim Verkauf niemand redet. Er entscheidet mit darüber, ob dein Käufer die Finanzierung bekommt, zu welchem Zinssatz – und ob dein Verkauf am Ende steht oder kippt.

Kurz gesagt: Der Beleihungswert ist der vorsichtig gerechnete, dauerhaft erzielbare Wert einer Immobilie, mit dem eine Bank als Kreditsicherheit kalkuliert – er liegt fast immer unter dem Verkehrswert.

Was das genau bedeutet

Eine Bank, die einen Immobilienkredit vergibt, denkt in einem unangenehmen Szenario: Der Kunde kann nicht mehr zahlen, die Immobilie muss verwertet werden – und zwar irgendwann in den nächsten zwanzig oder dreißig Jahren, bei einer Marktlage, die heute niemand kennt. Die Frage der Bank lautet deshalb nicht „Was ist die Immobilie heute wert?“, sondern „Was bekomme ich dafür ganz sicher, auch wenn es schlecht läuft?“.

Genau das ist der Beleihungswert. Rechtlich verankert ist er in § 16 des Pfandbriefgesetzes: Er darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit ergibt. Spekulative Elemente bleiben ausdrücklich außen vor, und über dem nach anerkanntem Verfahren ermittelten Marktwert darf er nie liegen. Die Details regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung. Sie beschreibt ihn als den Wert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen bei einer Veräußerung erzielt werden kann.

Übersetzt: Eine Sonderkonjunktur, ein überhitzter Markt, ein Rekordpreis in der Nachbarschaft – all das darf in den Verkehrswert einfließen, in den Beleihungswert aber nicht. Deshalb liegt der Beleihungswert in der Praxis meist rund zehn bis zwanzig Prozent unter dem Marktwert.

Beleihungswert, Beleihungsgrenze, Beleihungsauslauf

Drei Begriffe, die ständig verwechselt werden. So bauen sie aufeinander auf:

Begriff Was er beschreibt Typische Größenordnung
Verkehrswert (Marktwert) Der Preis, der am freien Markt realistisch erzielbar ist Ausgangspunkt, 100 Prozent
Beleihungswert Der vorsichtig gerechnete, dauerhaft erzielbare Wert Rund 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts
Beleihungsgrenze Der Anteil davon, den die Bank besonders günstig finanziert 60 Prozent bei Pfandbriefbanken, bis rund 80 Prozent bei anderen Instituten
Beleihungsauslauf Das Verhältnis der Darlehenssumme zum Beleihungswert Je niedriger, desto günstiger der Zins

Die 60 Prozent kommen nicht aus der Luft: Pfandbriefbanken dürfen sich nur bis zu dieser Grenze über Hypothekenpfandbriefe refinanzieren. Darüber wird das Geld für die Bank teurer – und diesen Aufschlag gibt sie an den Kreditnehmer weiter. Deshalb springt der Zinssatz für deinen Käufer oft genau dann, wenn sein Beleihungsauflauf die 60er- oder die 80er-Marke reißt.

Ein Beispiel: die geplatzte Finanzierung

Deine Wohnung ist am Markt 420.000 Euro wert, und genau darauf einigt ihr euch. Der Käufer bringt 60.000 Euro Eigenkapital mit und braucht 360.000 Euro Kredit.

Die Bank setzt den Beleihungswert auf 370.000 Euro an – gut 12 Prozent unter dem Kaufpreis, ein ganz normaler Abschlag. Der Beleihungsauslauf beträgt damit nicht 86 Prozent (bezogen auf den Kaufpreis), sondern rund 97 Prozent bezogen auf den Beleihungswert. Das ist für viele Institute die Grenze zum Nein. Bestenfalls bekommt der Käufer den Kredit mit deutlichem Zinsaufschlag, schlimmstenfalls gar nicht.

Was hilft: mehr Eigenkapital, eine zweite Bank mit anderer Bewertungspraxis – oder eine Bewertung, die sauber begründet ist. Wenn dein Exposé Sanierungen mit Rechnungen belegt, die Wohnfläche nachvollziehbar berechnet ist und Vergleichspreise aus der Gegend beiliegen, hat der Gutachter der Bank weniger Grund, vorsichtshalber tief anzusetzen.

Was du als Verkäufer beachten musst

Du bekommst den Beleihungswert nie zu sehen. Beeinflussen kannst du ihn trotzdem – über die Qualität deiner Unterlagen:

  • Vollständige UnterlagenGrundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Energieausweis, Protokolle der Eigentümerversammlungen. Was fehlt, wird von der Bank nicht wohlwollend geschätzt, sondern konservativ angesetzt.
  • Sanierungen belegenNeues Dach, neue Heizung, neue Fenster: Rechnungen und Fotos machen aus einer Behauptung einen Werttreiber. Ohne Beleg zählt das Baujahr, nicht der Zustand.
  • Realistischer PreisEin Angebotspreis weit über dem Marktniveau bringt dir keine höhere Bewertung, sondern nur Käufer, deren Finanzierung im letzten Moment scheitert. Zwei geplatzte Verkäufe kosten mehr Zeit als ein von Anfang an sauber hergeleiteter Preis.
  • Finanzierungsbestätigung einfordernLass dir vom Interessenten eine Finanzierungsbestätigung oder -zusage seiner Bank zeigen, bevor du den Notartermin machst. Ein guter Makler prüft das ohnehin.
  • Belastungen früh klärenAlte Grundschulden, ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch in Abteilung II drücken die Bewertung deutlich. Was gelöscht werden kann, sollte vor der Vermarktung geklärt sein.

Wie die Bank ihn ermittelt und wer ihn kennt

Für die Ermittlung nutzt die Bank dieselben drei Verfahren wie ein Gutachter: das Vergleichswertverfahren über Preise ähnlicher Objekte, das Ertragswertverfahren über die Mieteinnahmen und das Sachwertverfahren über die Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung zuzüglich Bodenwert. Bei selbst genutzten Häusern wird oft der Sachwert geführt, bei vermieteten Objekten der Ertragswert. Die Beleihungswertermittlungsverordnung schreibt dabei vorsichtige Ansätze vor – etwa Mindestansätze für Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszinssätze in bestimmten Bandbreiten.

Bei kleineren Darlehen läuft das häufig als reine Schreibtischbewertung anhand von Unterlagen und Datenbanken. Ab bestimmten Beträgen oder bei ungewöhnlichen Objekten schickt die Bank jemanden vorbei. Kosten dafür trägt der Käufer – manche Institute rechnen sie in die Bearbeitungsgebühr ein, andere stellen ein paar hundert Euro gesondert in Rechnung.

Einsehen kannst du das Gutachten als Verkäufer nicht. Es ist ein internes Papier der Bank für ihren Kreditnehmer. Was du bekommen kannst, ist die Rückmeldung deines Käufers – und die ist Gold wert, wenn zwei verschiedene Banken auf ähnliche Zahlen kommen. Dann ist es kein Ausreißer, sondern ein Hinweis auf deinen Preis.

Häufige Fragen zum Beleihungswert

Wie viel niedriger ist der Beleihungswert als der Verkehrswert?

In der Praxis liegt er meist rund zehn bis zwanzig Prozent darunter, je nach Objekt, Lage und Institut. Gesetzlich vorgeschrieben ist nur, dass er den nach anerkanntem Verfahren ermittelten Marktwert nicht überschreiten darf und ohne spekulative Elemente ermittelt wird (§ 16 Pfandbriefgesetz). In besonders schwankungsanfälligen Märkten fällt der Abschlag größer aus, bei sehr gut vermietbaren Standardobjekten kleiner.

Was ist die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze ist der Anteil des Beleihungswerts, den eine Bank als besonders sicher ansieht und deshalb günstig finanziert. Pfandbriefbanken dürfen sich nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts über Hypothekenpfandbriefe refinanzieren; Sparkassen und Geschäftsbanken gehen oft bis rund 80 Prozent. Alles darüber ist für die Bank teurer und wird über einen Zinsaufschlag an den Kreditnehmer weitergegeben.

Kann ich als Verkäufer den Beleihungswert beeinflussen?

Direkt nicht – die Bewertung macht die Bank für ihren Kunden. Indirekt sehr wohl: Vollständige und plausible Unterlagen, belegte Sanierungen, eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung und geklärte Belastungen im Grundbuch nehmen dem Gutachter die Gründe, vorsichtshalber tief anzusetzen. Lückenhafte Unterlagen führen fast immer zu Abschlägen, weil die Bank im Zweifel den ungünstigeren Fall unterstellt.

Warum platzen Verkäufe an der Bewertung der Bank?

Weil der Käufer die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert aus eigener Tasche schließen muss. Bewertet die Bank 40.000 Euro niedriger, braucht er 40.000 Euro mehr Eigenkapital – oder er bekommt den Kredit nur zu deutlich schlechteren Konditionen. Lass dir deshalb früh eine Finanzierungsbestätigung zeigen, bevor du weitere Interessenten absagst und einen Notartermin vereinbarst.

Bekomme ich das Bewertungsgutachten der Bank zu sehen?

Nein. Das Gutachten ist ein internes Dokument der Bank im Verhältnis zu ihrem Kreditnehmer. Du hast als Verkäufer keinen Anspruch darauf. Was du bekommen kannst, ist die mündliche Rückmeldung deines Käufers. Wenn mehrere Interessenten unabhängig voneinander von ähnlichen Bewertungen berichten, ist das ein ernst zu nehmendes Signal zu deinem Preis.

Fazit: Zwei Zahlen, ein Verkauf

Der Verkehrswert beschreibt, was der Markt heute zahlt. Der Beleihungswert beschreibt, was eine Bank für dauerhaft gesichert hält. Beide sind richtig, und beide entscheiden mit, ob dein Verkauf zustande kommt.

Du kannst die Bewertung nicht steuern, aber du kannst ihr die Angriffsflächen nehmen. Vollständige Unterlagen, belegte Modernisierungen, ein hergeleiteter Preis und eine geprüfte Finanzierung des Käufers – damit fallen die meisten Verkäufe nicht mehr am Kreditausschuss durch.

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Hinweis: Diese Seite erklärt den Beleihungswert allgemein verständlich und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Bewertungspraxis und Zinsaufschläge unterscheiden sich von Institut zu Institut. Verbindlich ist immer die Auskunft der finanzierenden Bank.